即將過去的2023年，房地產(chǎn)行業(yè)仍處于深度調(diào)整中，樓市繼續(xù)探底，大多數(shù)民營(yíng)房企忙于化解債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

這一年，樓市持續(xù)分化，即便四大一線城市的市場(chǎng)恢復(fù)也不及預(yù)期，更多二三線城市面臨量?jī)r(jià)齊跌的挑戰(zhàn)。

房企洗牌格局基本完成，留在牌桌上的大部分都是央企和地方國(guó)企。對(duì)地產(chǎn)商的描述中沒有再出現(xiàn)史無前例、歷史最好等字眼。

房地產(chǎn)行業(yè)下行的癥結(jié)指向了預(yù)期和信心，行業(yè)內(nèi)外都希望樓市盡早出臺(tái)強(qiáng)有力的政策扭轉(zhuǎn)市場(chǎng)局面。

7月下旬，市場(chǎng)終于等來了中央政治局對(duì)樓市的定調(diào)，即“適應(yīng)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢(shì)，適時(shí)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策”。

這意味著樓市將出臺(tái)逆轉(zhuǎn)性政策。

隨后，四大一線城市和杭州、成都、蘇州、南京等熱點(diǎn)二線城市相繼出臺(tái)了“認(rèn)房不認(rèn)貸”、降低首付比例、下調(diào)房貸利率等重磅支持政策。雖然房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖的齒輪沒有大幅轉(zhuǎn)動(dòng)，但總算轉(zhuǎn)起來了。

今年地產(chǎn)商們論銷售額重新排位，不少房企的江湖地位變了。TOP10房企如今成了央企和地方國(guó)企的陣地，還在前十之列的民營(yíng)房企只剩下碧桂園和龍湖。其中龍湖仍保持了公開市場(chǎng)信用未違約，碧桂園則在8月因流動(dòng)性危機(jī)開始債務(wù)展期談判，明年的銷售排名大概率會(huì)進(jìn)一步下滑。

越是艱難時(shí)刻，房企的堅(jiān)守更顯可貴。在融資依然艱難的環(huán)境下，龍湖今年一直在積極提前還債，對(duì)外釋放信心，雖然內(nèi)部資金壓力也很大。

碧桂園則在出險(xiǎn)后將重心放在了保交付層面，今年前11月交付約50萬套房源。

相比民營(yíng)房企，大型央國(guó)企成為這一輪房地產(chǎn)周期中受益的一方，他們依靠天然的信用優(yōu)勢(shì)和融資能力突出重圍。

今年前11個(gè)月，問鼎中國(guó)第一大開發(fā)商的是央企保利發(fā)展，其全口徑銷售額和權(quán)益銷售額雙雙排名第一，銷售額分別是3995億元和2710億元。

保利發(fā)展前任董事長(zhǎng)宋廣菊要讓公司“重回行業(yè)前三”的目標(biāo)，時(shí)隔7年后終于實(shí)現(xiàn)。

要知道，2020年中國(guó)房地產(chǎn)商最風(fēng)光時(shí)刻，全口徑銷售額排名第一的碧桂園創(chuàng)下了7888億元的業(yè)績(jī)，權(quán)益銷售額排名第一的則是恒大創(chuàng)下的6690億元。

現(xiàn)在，恒大和碧桂園也先后出險(xiǎn)，開始艱難自救。

標(biāo)桿性房企萬科仍位居行業(yè)前三。今年1-11月，萬科全口徑銷售額、權(quán)益銷售額分別是3430.4億元和2229.8億元，分別位于排行榜第2名和第3名。

雖然相比2020年銷售額近乎腰斬，但在如今房地產(chǎn)行業(yè)大形勢(shì)下，萬科式管理和經(jīng)營(yíng)經(jīng)受住了挑戰(zhàn)。

在閩系民營(yíng)房企集體遭遇危機(jī)時(shí)，閩系國(guó)企建發(fā)房產(chǎn)挺進(jìn)了行業(yè)前十，另外兩家象嶼地產(chǎn)和國(guó)貿(mào)地產(chǎn)也在市場(chǎng)上占有一席地位，被稱為“廈門國(guó)企三劍客”。

消失在TOP10名單中的民營(yíng)房企巨頭，還有融創(chuàng)、世茂。過去幾年，這兩家開發(fā)商是激進(jìn)派的代表，曾經(jīng)瘋狂“買買買”有多風(fēng)光，如今把核心資產(chǎn)擺上貨架“賣賣賣”就有多寂寥。充當(dāng)過“白武士”的他們，再難以等到新的“接盤俠”。

這一輪房地產(chǎn)市場(chǎng)周期性調(diào)整后，行業(yè)進(jìn)入到了新階段。地產(chǎn)商們之前靠融資、靠囤地、以高周轉(zhuǎn)發(fā)展的模式走不通了，接下來將進(jìn)入靠產(chǎn)品和運(yùn)營(yíng)能力取勝的時(shí)代。

但在之前，無論是留在牌桌上的央國(guó)企，還是努力求生的民營(yíng)房企，都要面對(duì)銷售下滑的壓力。

今年房企們的整體銷售仍處于負(fù)增長(zhǎng)階段。根據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，1-11月，百?gòu)?qiáng)房企累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售操盤金額49536.5億元，同比下降14.4%。前11月，百?gòu)?qiáng)累計(jì)業(yè)績(jī)同比降低的企業(yè)數(shù)量占比超過六成，其中有31家同比降幅高于30%，民營(yíng)房企占到了28家。百?gòu)?qiáng)房企銷售門檻值繼續(xù)下移，且各梯隊(duì)銷售門檻均降到近年最低。

今年房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出的曲線是“前高中低后穩(wěn)”，一季度經(jīng)歷低位拉升之后，二季度開始動(dòng)能不足回落，下半年一直處于低位徘徊。

市場(chǎng)回暖不及預(yù)期，房?jī)r(jià)也面臨下行壓力。根據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價(jià)格指數(shù)，2023年1-11月，百城新建住宅價(jià)格累計(jì)上漲0.16%，年內(nèi)有5個(gè)月價(jià)格環(huán)比下跌。1-11月，百城二手住宅價(jià)格累計(jì)下跌3%。至11月份，已連續(xù)19個(gè)月環(huán)比下跌，連續(xù)6個(gè)月環(huán)比下跌的城市數(shù)量超90個(gè)。

房地產(chǎn)行業(yè)已到了“先立后破”的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)。需要建立明確且合理化的長(zhǎng)效機(jī)制，再逐漸破除已經(jīng)不適應(yīng)當(dāng)前房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀的“舊”模式。

可以看到的是，這一輪周期調(diào)整下來，房地產(chǎn)發(fā)展新模式已取得一定進(jìn)展。

中央和住建部近期數(shù)次提到明年乃至今后更長(zhǎng)時(shí)期的房地產(chǎn)工作重點(diǎn)，一是積極穩(wěn)妥化解房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)；二是抓緊推進(jìn)保障性住房建設(shè)、城中村改造、“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等“三大工程”；三是加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。

同時(shí)在融資端，也明確表示要一視同仁滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)的合理融資需求，對(duì)正常經(jīng)營(yíng)的房地產(chǎn)企業(yè)做到不抽貸、不斷貸、不惜貸，更好支持剛性和改善性住房需求。

房地產(chǎn)依然是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。這意味著，總銷售規(guī)模還有十萬億的地產(chǎn)行業(yè)今后還有發(fā)展空間。

萬科郁亮也認(rèn)為，房地產(chǎn)回歸到常識(shí)后，住房作為居民生活的剛需不會(huì)消失，壓制久了總要釋放出來。

那么，如何釋放這些壓抑的需求？

政策端發(fā)力最為明顯，2023年各省市出臺(tái)了近700次樓市支持政策，并且這一輪是由三四線城市到核心一二線城市的反向傳導(dǎo)，如今樓市的限制性措施幾乎都已退出。

尤其是12月中旬北京、上海在同一天下調(diào)首付比列和房貸利率，為市場(chǎng)注入了更多信心，也有望帶動(dòng)更多城市樓市復(fù)蘇。

能實(shí)質(zhì)帶動(dòng)銷售回升的政策終于到來，這對(duì)全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，也是一個(gè)好的開始。（楊冰柯）

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