縱觀世界大國博弈、國力增長、經(jīng)濟走勢、社會發(fā)展，中國始終保持戰(zhàn)略定力，時間仍在中國這一邊。

近月來，由于疫情、俄烏沖突等內外復雜原因，一些人對宏觀經(jīng)濟未來的預期受挫，尤其是對房地產業(yè)的未來信心不足。事實上，一些城市的房地產政策顯現(xiàn)放松跡象，房地產運行數(shù)據(jù)有所好轉。世界主要國家房地產對經(jīng)濟的帶動作用不可小覷。近年來美國房地產對GDP的直接貢獻約為12％，而中國房地產對GDP的直接貢獻約為7％，貢獻的潛力仍很大。筆者認為，在“房住不炒”的長期政策堅持下，中國經(jīng)濟穩(wěn)中求進離不開房地產的健康發(fā)展。

2022年下半年呈弱復蘇局勢

4月29日，中共中央政治局會議明確強調“以實際行動迎接黨的二十大勝利召開”。從這個角度看，二十大期間經(jīng)濟運行會得到政策等方面的強力保障。平穩(wěn)健康的經(jīng)濟環(huán)境、國泰民安的社會環(huán)境、風清氣正的政治環(huán)境，是全黨全國最核心的政治任務。

在迎接黨的二十大勝利召開的背景下，中國穩(wěn)步提升經(jīng)濟刺激力度。4月16日，財政部高級官員在2022清華五道口全球金融論壇上表示，“更多政策組合在研究和儲備中?！?月25日，國務院辦公廳發(fā)布《關于進一步釋放消費潛力促進消費持續(xù)恢復的意見》，全面促進消費。4月26日，中央財經(jīng)委員會第十一次會議提出，適度超前開展基礎設施投資。5月31日，國務院發(fā)布《關于印發(fā)扎實穩(wěn)住經(jīng)濟一攬子政策措施的通知》，部署實施一攬子針對性的調控措施，大力紓解企業(yè)困難，從多方面穩(wěn)定經(jīng)濟大盤。

不過，中國經(jīng)濟復蘇之路并不平坦。在全球形勢不確定性增大，全球經(jīng)濟復蘇乏力的背景下，中國內循環(huán)復蘇之路難免受到外循環(huán)干擾，中國經(jīng)濟大體呈現(xiàn)弱復蘇局勢。美西方軍援使烏克蘭危機持久化，烏克蘭危機持續(xù)為美西方及全世界帶來高通脹、能源危機、糧食危機等一系列問題。俄烏雙方僵持不下，烏克蘭危機的發(fā)展可能將與印巴持續(xù)了數(shù)十年的克什米爾沖突類似。俄烏地緣問題長期化將嚴重影響糧食和能源等關鍵上游大宗商品的價格，持續(xù)擾亂國際經(jīng)貿聯(lián)系，拖累世界經(jīng)濟的復蘇。美國拱火烏克蘭地緣沖突，最終遭到反噬，通脹創(chuàng)40年來新高，其他國家通脹水平同樣不容樂觀。高通脹背景下，美國加息使其他各國面臨資本外流和債務危機等一系列問題，拖累各國經(jīng)濟增長，但這卻助推資金向房地產業(yè)涌入。

中國宏觀形勢總體有利于房地產發(fā)展

一些人對中國房地產政策的理解是不全面的，看不到相關政策的多元性。2021年9月底，人民銀行、銀保監(jiān)會聯(lián)合召開的房地產金融工作座談會提出，“維護房地產市場的平穩(wěn)健康發(fā)展，維護住房消費者合法權益”。提出房地產“兩維護”之后，房地產政策逐步回暖。2021年12月，中央經(jīng)濟工作會議提出，“支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，因城施策促進房地產業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展”，在“房住不炒”的頂層理念下對房地產的表述偏向積極。

3月16日，國務院副總理劉鶴主持召開國務院金融委專題會議，提出關于房地產企業(yè)，要及時研究和提出有力有效的防范化解風險應對方案，提出向新發(fā)展模式轉型的配套措施。5月15日，人民銀行、銀保監(jiān)會發(fā)布《關于調整差別化住房信貸政策有關問題的通知》，提出對于貸款購買普通自住房的居民家庭，首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限調整為不低于相應期限貸款市場報價利率減20個基點。5月20日，人民銀行授權全國銀行間同業(yè)拆借中心公布，5年期LPR由4．6％下調15個基點至4．45％。房貸利率下限的調整和LPR的下調有望進一步促進房貸利率水平的下降，從而促進房地產銷售回暖。6月16日，國家發(fā)展改革委召開線上新聞發(fā)布會表示，鼓勵高質量的民間投資項目發(fā)行基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs），形成示范效應。

政策暖風之下，房地產運行數(shù)據(jù)已顯示觸底反彈之勢。根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，2022年6月百強房企實現(xiàn)銷售操盤金額環(huán)比增長61．2％，反彈力度較5月進一步加大。相較于2021年最后一批集中供地，2022年第一批集中供地溢價成交率、頂價成交率有所回升，底價成交率、流拍撤拍率有所回落。

與此同時也需要注意到，各城市土拍熱度明顯分化。2022年首次集中供地（22城與非22城），僅有深圳、杭州、上海等發(fā)達城市整體熱度較高，頂價成交率均超過20％，其余大多城市底價成交率仍然較高。房地產分化運行還體現(xiàn)在新房與二手房之間的分化。由于爛尾風險等原因，二手房表現(xiàn)好于新房。

建設統(tǒng)一大市場將在長期推動房地產均衡發(fā)展。4月10日，《中共中央 國務院關于加快建設全國統(tǒng)一大市場的意見》（以下簡稱《意見》）正式發(fā)布，提出“健全城鄉(xiāng)統(tǒng)一的土地和勞動力市場。完善財政轉移支付和城鎮(zhèn)新增建設用地規(guī)模與農業(yè)轉移人口市民化掛鉤政策”。長期以來，住房用地存在空間錯配，發(fā)達地區(qū)土地供應緊缺，而欠發(fā)達地區(qū)房屋空置率高企。“人地掛鉤”的機制將有助于實現(xiàn)土地等資源的合理配置和有效利用，優(yōu)化房地產企業(yè)的土地成本，促進各地住房市場的供需平衡?！兑庖姟诽岢觥皟?yōu)先推進區(qū)域協(xié)作”。部分人群選擇在城市核心區(qū)工作，在周邊地區(qū)居住，區(qū)域內交通、基礎制度等的一體化將夯實這一趨勢，進一步推動各城市房地產均衡發(fā)展。

房地產短中期發(fā)展審慎樂觀

“房住不炒”政策料將是頂層長期發(fā)展理念，仍將繼續(xù)發(fā)揮作用。2016年以來至今的歷次政治局會議，以及歷次經(jīng)濟工作會議多次提及“房住不炒”，房地產調控力度始終較大。炒房會帶來金融風險、擠壓居民消費甚至影響勞動力增長，最終影響經(jīng)濟發(fā)展的穩(wěn)定性和持續(xù)性。因此，“房住不炒”更像是一種起到風控作用的制動措施，目的并不是抑制房地產發(fā)展，而是保障整體經(jīng)濟及房地產行業(yè)安全運行。房地產行業(yè)復蘇的過程理應處理好“房住不炒”政策下的一系列調控要求。

短中期來看，中央政治局會議折射審慎樂觀基調。4月29日，中共中央政治局召開會議提出，“支持各地從當?shù)貙嶋H出發(fā)完善房地產政策、優(yōu)化商品房預售資金監(jiān)管”，這兩句話是新提法。支持各地從當?shù)貙嶋H出發(fā)完善房地產政策，意味著地方政府可以根據(jù)實際情況進一步放寬各類調控政策；優(yōu)化商品房預售資金監(jiān)管，有助于房地產企業(yè)盤活現(xiàn)金流。

近期，在因城施策框架下各地相繼出臺房地產寬松政策。有關統(tǒng)計顯示，各地5月在限購、限價、補貼、落戶等方面出臺了超過180條寬松政策，推動房地產健康發(fā)展。

在基數(shù)明顯較低、疫情相對穩(wěn)定、寬松政策生效等的共同作用下，2022年下半年房地產運行情況大概率將進一步改善。

城鎮(zhèn)化潛力奠定房地產穩(wěn)健發(fā)展大勢。長期來看，城鎮(zhèn)化進程將增加商品房需求尤其是改善型住房需求。世界其他主要國家的城鎮(zhèn)化率多超過80％，而中國城鎮(zhèn)化率約為65％（實際城鎮(zhèn)化率約50％），較大的城鎮(zhèn)化率提升空間為房地產發(fā)展帶來巨大潛力。同時也需要注意，按照主要國家發(fā)展經(jīng)驗，城鎮(zhèn)化率由較低水平發(fā)展到65％通常用時不到20年，而從65％發(fā)展到較高水平城鎮(zhèn)化率通常用時約50年。中國城鎮(zhèn)化率目前正處于瓶頸階段，進一步提高城鎮(zhèn)化率將會是一個漫長的過程，高質量城鎮(zhèn)化對房地產的帶動作用更多體現(xiàn)為長期性、精細化。

改善型住房需求奠定房地產高質量發(fā)展趨勢。中國已經(jīng)全面脫貧，正邁向全面小康；同時中國中等收入群體規(guī)模位居世界第一。以往的粗獷投資以及房地產的野蠻生長曾受爭議，隨著人口出生率增速放緩，以及全面脫貧后中等收入群體不斷擴大，改善型住房需求將增加，進而牽引房地產高質量發(fā)展，未來房產發(fā)展將實現(xiàn)由量向質的轉變。在供給端，拿地就能賺錢的粗放年代已經(jīng)過去。提升服務理念、賦能品牌價值、將品牌定位做精做細做優(yōu)做出差異化，將是地產行業(yè)思考和努力的方向。把握人群偏好，精準服務對象，將是房地產行業(yè)細分的大趨勢。

觀察房地產，關鍵看國運，看多中國是房地產復蘇的底層保障。縱觀世界大國博弈、國力增長、經(jīng)濟走勢、社會發(fā)展，中國始終保持戰(zhàn)略定力，時間仍在中國這一邊?！爸袊鴥r值”正在重新被發(fā)現(xiàn)。中國品牌、中國服務、中國房產的價格仍處于被低估的位置。隨著后疫情時代的國門開放及相關開放政策，中國房地產將逐漸迎來“全球市場時代”。

文 ｜ 王文 中國人民大學重陽金融研究院執(zhí)行院長 許林 中國人民大學重陽金融研究院助理研究員

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