2025 年上半年，房地產(chǎn)市場(chǎng)在政策引導(dǎo)、需求調(diào)整與行業(yè)轉(zhuǎn)型中不斷穩(wěn)中向好，市場(chǎng)在分化中尋新機(jī)。受訪專家認(rèn)為，市場(chǎng)正經(jīng)歷從“增量下行”到“品質(zhì)提升”的深度調(diào)整，各環(huán)節(jié)相互作用，共同推動(dòng)行業(yè)整體止跌回穩(wěn)。

就新房市場(chǎng)而言，上半年新房市場(chǎng)延續(xù)了整體熱度降溫趨勢(shì)，但改善需求成為關(guān)鍵變量。

安居客數(shù)據(jù)顯示，上半年重點(diǎn)66城新房均價(jià)同比僅微降0.5%。其中，一線城市因核心地段稀缺供應(yīng)及高端項(xiàng)目集中，均價(jià)逆勢(shì)微漲0.8%；新一線及二線城市則因剛需盤占比提升，均價(jià)小幅下行。戶型需求結(jié)構(gòu)變化更為明顯，90-120平方米剛需雖仍占主導(dǎo)，但在5-6月，120-140平方米及180-220平方米的改善戶型占比顯著提升，反映“好房子”政策與房貸優(yōu)化激活置換需求，市場(chǎng)正邁向“剛需+改善雙輪驅(qū)動(dòng)”的新階段。

與此同時(shí)，二手房市場(chǎng)也在調(diào)整中尋求平衡，回穩(wěn)態(tài)勢(shì)相對(duì)明顯。上半年百城二手房月均掛牌量保持增長(zhǎng)，但一線、二線城市增速已放緩，核心城市供應(yīng)增量邊際收窄。

值得注意的是，二手房對(duì)新房的分流效應(yīng)正在加劇。安居客數(shù)據(jù)顯示，重點(diǎn)城市二手房找房人數(shù)占比已達(dá)67%，較去年同期上升5個(gè)百分點(diǎn)；三四線城市該占比更超過65%?！凹促I即住、配套成熟”的二手房?jī)?yōu)勢(shì)持續(xù)釋放，尤其對(duì)低能級(jí)城市新房市場(chǎng)的“截流”作用顯著，重點(diǎn)城市平均分流強(qiáng)度達(dá)30%，三四線城市達(dá)36%，倒逼新房市場(chǎng)加速產(chǎn)品與政策創(chuàng)新。

土地市場(chǎng)則成為上半年一大亮點(diǎn)。重點(diǎn)監(jiān)測(cè)65城的涉宅用地成交規(guī)模同比上漲18.4%，出讓金大漲45%，樓面價(jià)上漲22.3%，“量?jī)r(jià)齊升”標(biāo)志著市場(chǎng)信心修復(fù)。尤其是核心24城涉宅出讓金規(guī)模超5000億元，表現(xiàn)尤為突出，其中杭州以35.5%的溢價(jià)率領(lǐng)跑，反映核心城市資源稀缺性驅(qū)動(dòng)房企布局。

拿地主體結(jié)構(gòu)也在同步優(yōu)化，地方國企占比下降16%，央企與民企占比則分別上升3%和9%。融資端改善向拿地端傳導(dǎo)，民企活力回升，市場(chǎng)主體更趨多元，為行業(yè)向“高質(zhì)量投資、精細(xì)化運(yùn)營”轉(zhuǎn)型鋪路。

“2025年是房地產(chǎn)深度調(diào)整的‘過渡期’，市場(chǎng)在分化中尋找新平衡，在調(diào)整中孕育新動(dòng)能。改善需求釋放、品質(zhì)價(jià)值回歸、城市差異發(fā)展是調(diào)整中的直接體現(xiàn)?！?8安居客研究院院長(zhǎng)張波認(rèn)為，2025年下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存，市場(chǎng)將在分化中不斷調(diào)整優(yōu)化，新房聚焦核心城市改善需求，二手房供需博弈，租賃向品質(zhì)化發(fā)展，土地市場(chǎng)核心競(jìng)爭(zhēng)加劇，政策精準(zhǔn)施策穩(wěn)預(yù)期，整體在調(diào)整中尋平衡。

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