中共中央政治局于4月25日召開會議，分析研究當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢和經(jīng)濟(jì)工作。本次會議也為房地產(chǎn)市場未來走向，奠定重要基調(diào)。

會議強(qiáng)調(diào)，要持續(xù)用力防范化解重點領(lǐng)域風(fēng)險。繼續(xù)實施地方政府一攬子化債政策，加快解決地方政府拖欠企業(yè)賬款問題。加力實施城市更新行動，有力有序推進(jìn)城中村和危舊房改造。加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，加大高品質(zhì)住房供給，優(yōu)化存量商品房收購政策，持續(xù)鞏固房地產(chǎn)市場穩(wěn)定態(tài)勢。持續(xù)穩(wěn)定和活躍資本市場。

惠譽(yù)評級亞太區(qū)企業(yè)評級高級董事金泰倫向記者表示，從中央政治局會議發(fā)布的最新信息來看，政府仍致力于穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。

“加力實施城市更新、優(yōu)化存量商品房收購政策，體現(xiàn)出這些領(lǐng)域后續(xù)還有政策優(yōu)化空間。在外部環(huán)境復(fù)雜多變情況下，穩(wěn)住地產(chǎn)內(nèi)需是必要的，因此行業(yè)政策和基本面都有改善空間，這一方向是明確的。”浙商證券地產(chǎn)分析師楊凡告訴記者。

會議還提到，“加緊實施更加積極有為的宏觀政策”，“適時降準(zhǔn)降息”“要不斷完善穩(wěn)就業(yè)穩(wěn)經(jīng)濟(jì)的政策工具箱，既定政策早出臺早見效，根據(jù)形勢變化及時推出增量儲備政策，加強(qiáng)超常規(guī)逆周期調(diào)節(jié)”等。

“上述內(nèi)容一定程度體現(xiàn)出政策出臺的緊迫性，也為應(yīng)對不確定性預(yù)留了政策釋放空間。預(yù)計宏觀政策發(fā)力窗口期有望逐漸打開，降準(zhǔn)降息、降低公積金貸款利率等政策落地預(yù)期在增強(qiáng)?！敝兄秆芯吭赫哐芯靠偙O(jiān)陳文靜表示。

城市更新全面提速

58安居客研究院院長張波認(rèn)為，此次會議關(guān)于房地產(chǎn)方面，延續(xù)了“止跌回穩(wěn)”總基調(diào)，政策組合拳精準(zhǔn)聚焦風(fēng)險防控、結(jié)構(gòu)優(yōu)化與長效機(jī)制，明確了房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)向高質(zhì)量方向發(fā)展的路徑。

具體來看，會議提出“加力實施城市更新行動，有力有序推進(jìn)城中村和危舊房改造”。

陳文靜指出，從“大力實施”到“加力實施”城市更新行動，從“加力實施”到“有力有序”推進(jìn)城中村和危舊房改造，這顯示出與此相關(guān)的內(nèi)容，已成為2025年各地政府的重要工作之一。

事實上，今年以來已經(jīng)有不少城市出臺了配套房票安置政策。據(jù)中指院監(jiān)測，今年以來超20個地區(qū)優(yōu)化房票政策，近期廈門擴(kuò)大房票使用范圍至二手房，且繼續(xù)鼓勵房票用于購買新房，進(jìn)一步打通一二手鏈條，促進(jìn)市場庫存去化。

與此同時，“加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式”位置提前，重要性進(jìn)一步凸顯。

有分析師指出，預(yù)計2025年更多與新模式相關(guān)配套政策將進(jìn)一步完善和實質(zhì)性落地，房地產(chǎn)領(lǐng)域的制度性創(chuàng)新也將加速，如現(xiàn)房銷售、高品質(zhì)好房子建設(shè)等，均屬于這一新模式范疇內(nèi)。

首提“加大高品質(zhì)住房供給”

值得關(guān)注的是，本次會議首次提出“加大高品質(zhì)住房供給”。相比于兩會《政府工作報告》中“適應(yīng)人民群眾高品質(zhì)居住需要，完善標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范，推動建設(shè)安全、舒適、綠色、智慧的’好房子’”，進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)住房的高品質(zhì)。

張波指出，當(dāng)前房地產(chǎn)市場已從解決“有沒有”轉(zhuǎn)向解決“好不好”的發(fā)展階段，步入“品質(zhì)時代”。本次政治局會議明確“加大高品質(zhì)住房供給”，標(biāo)志著行業(yè)從規(guī)模擴(kuò)張轉(zhuǎn)向質(zhì)量提升的轉(zhuǎn)型路徑進(jìn)一步清晰，并引導(dǎo)開發(fā)行業(yè)從“增量開發(fā)”向“品質(zhì)競爭”轉(zhuǎn)變。

而住建部今年已經(jīng)發(fā)布國家標(biāo)準(zhǔn)《住宅項目規(guī)范》，并將在5月1日落地實施，部分城市也發(fā)布了“好房子”建設(shè)相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)。陳文靜預(yù)計，未來相關(guān)政策亦將進(jìn)一步完善，更多城市落地標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范，助力高品質(zhì)住房建設(shè)，“好房子”有望放量。

“中央提出的建好房子符合我們的預(yù)期，即更大一部分住房需求將來自希望升級住房的購房者。這種需求結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)變可能會對新房的整體平均售價（ASP）形成支撐，因為這些房產(chǎn)往往質(zhì)量更高，因此價格也更高?！被葑u(yù)評級亞太區(qū)企業(yè)評級董事石露露表示。

根據(jù)惠譽(yù)評級的《2024-2040年中國住房市場預(yù)測》報告，2024年至2040年間，現(xiàn)有城市家庭的升級需求將達(dá)到76億平方米，即每年約4.5億平方米的需求，約占總需求的55%。剩余的需求將由城市化和拆遷驅(qū)動。

不過，石露露表示，預(yù)計開發(fā)商還需要綜合考慮位置、設(shè)計、施工和裝修、工程質(zhì)量等方面因素，這對企業(yè)管理和利潤率提出了新的挑戰(zhàn)。

在張波看來，“好房子”標(biāo)準(zhǔn)不斷落地和推進(jìn)，是“加大高品質(zhì)住房供給”的一個重要體現(xiàn)，是房地產(chǎn)市場從“增量市場”向“品質(zhì)生活”轉(zhuǎn)型的重要標(biāo)志，這將深刻改變供需關(guān)系并重塑行業(yè)格局，也將加速推進(jìn)供需關(guān)系從總量匹配向結(jié)構(gòu)性匹配演進(jìn)。

其表示，若未來市場趨于平穩(wěn)，房價波動減小，購房者心態(tài)更加平和，好房子本身的品質(zhì)將成為買家進(jìn)行考量時更加重要的因素。屆時，品質(zhì)更優(yōu)的房子即使價格略高，仍有可能獲得更好的銷售表現(xiàn)。

政策有望加快落地

此外，本次會議強(qiáng)調(diào)“持續(xù)鞏固房地產(chǎn)市場穩(wěn)定態(tài)勢”。有分析師表示，預(yù)計政策仍會持續(xù)穩(wěn)定房地產(chǎn)，根據(jù)市場形勢變化及時出臺針對性舉措。

近期李強(qiáng)總理在北京調(diào)研時指出在落實好相關(guān)政策的同時，要及時研究推出新的支持措施。“本次會議進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)優(yōu)化政策，或意味著更多配套舉措已在路上，進(jìn)一步擴(kuò)大用途范圍、降低資金成本等方面存在政策優(yōu)化空間?！标愇撵o稱。

“年初至今，房地產(chǎn)銷售表現(xiàn)突顯出，市場在2025年可能比我們年初所預(yù)期的更強(qiáng)勁，這對于房地產(chǎn)開發(fā)商的現(xiàn)金流有積極的影響。不過，這種改善的可持續(xù)性和廣度仍存在不確定，而且整體房地產(chǎn)銷售的回暖對各開發(fā)商的影響也有所不同?！苯鹛﹤惛嬖V記者。

分析師認(rèn)為，總體來看，本次會議在凸顯底線思維基礎(chǔ)上，關(guān)注助力行業(yè)良性循環(huán)，強(qiáng)化政策靈活性與精準(zhǔn)度。地方政府化債、城市更新與住房供給改革的協(xié)同推進(jìn)，既避免系統(tǒng)性風(fēng)險，也為市場注入新動能。

“此次政治局會議，為房地產(chǎn)市場后續(xù)發(fā)展，尤其是二季度發(fā)展指明了方向?！睆埐ū硎荆A(yù)計后續(xù)各地會加快落地相關(guān)政策，包括北上在內(nèi)的一線城市將加快存量住房改造、優(yōu)化限購限售政策，二三線城市則可能通過降低購房門檻、加大購房補(bǔ)貼等方式激活市場。

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