近期，地產(chǎn)板塊輿情頻現(xiàn)再次引發(fā)業(yè)界關注。

分析人士指出，盡管當前信用債收益率整體下行，但聚焦個別板塊，風險依舊揮之不去。尤其就房地產(chǎn)市場而言，在機構信心偏弱的大背景下，如果后續(xù)利好政策推進力度未超預期甚至低于預期，那么尾部個券風險有可能持續(xù)釋放。短期內(nèi)還應審慎等待投資機會，待地方政策陸續(xù)落地、估值壓力相對釋放完成后再進行投資決策。

市場情緒仍受壓制

7月以來，房地產(chǎn)行業(yè)基本面依舊疲軟，不論是銷售額大幅下降，還是拿地熱情短暫好轉后再度轉弱，流拍率上升而溢價率下降，抑或是企業(yè)層面再次出現(xiàn)信用風險事件……利空因素發(fā)酵，對市場整體情緒構成了多重壓制。

來自中指研究院的數(shù)據(jù)顯示，2023年1月至7月，全國商品房銷售面積為6.7億平方米，同比下降6.5%，降幅較1月至6月擴大1.2個百分點；7月單月商品房銷售面積為0.7億平方米，同比下降15.5%。

與此同時，2023年1月至7月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資額為6.8萬億元，同比下降8.5%，降幅較1月至6月擴大0.6個百分點；7月單月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資額為0.9萬億元，同比下降12.2%。

“我們認為，地產(chǎn)或仍將是‘寬信用’進程的堵點，大概率會呈現(xiàn)‘有限修復’的格局?！比A創(chuàng)證券固收首席分析師周冠南說。

在大部分業(yè)界專家看來，盡管7月至今，管理層密集地釋放出了積極信號，旨在調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，修復市場信心。但不可否認的是，從政策落地到市場顯效均需時間，當前居民購房意愿仍偏低，全國房地產(chǎn)市場活躍度繼續(xù)下行。

根據(jù)中指研究院統(tǒng)計，8月以來，房地產(chǎn)市場低迷態(tài)勢并未改變。8月前兩周重點50城商品住宅周均成交面積較7月周均下降16.2%，較上年8月同期下降29.3%，市場繼續(xù)低位調(diào)整。

“6月和7月新房銷售大幅萎縮，將致使房地產(chǎn)行業(yè)面臨更加嚴峻的挑戰(zhàn)?！币晃粰C構交易員指出，“不僅如此，近期某些混合制和民營房企接連發(fā)生信用風險事件，也使得市場對于地產(chǎn)債的投資情緒極為悲觀。在銷售低迷和再融資受阻的雙重沖擊下，房企債券違約、展期等信用風險事件或仍會發(fā)生，各機構應警惕尾部房企違約和估值波動風險?！?/span>

惠譽評級方面表示，目前有較大一部分授評于惠譽的中資房企發(fā)行人處于負面評級展望或負面觀察狀態(tài)，后續(xù)該類主體仍將面臨一定的評級下調(diào)壓力。

政策效果依舊待彰

今年以來，各城市出臺的房地產(chǎn)調(diào)控政策，無論在政策類型的選擇、還是調(diào)整幅度方面，均較為克制，多數(shù)城市延續(xù)了“小幅、高頻”的調(diào)整思路。

據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，當前在“認房認貸”、首套房首付比例方面，仍有不少城市存在放松空間，可對于多數(shù)弱二線城市來說，早在2022年，其放松力度就已“觸頂”，后續(xù)進一步放松的空間或比較有限。

那么聚焦地產(chǎn)債投資，短期風險會否進一步放大？

“現(xiàn)階段，各機構的關注重點應落在一線、核心二線城市的政策落地情況方面?！敝芄谀咸寡裕皡⒖冀衲暌詠泶蟛糠殖鞘械恼{(diào)控思路，尚未出現(xiàn)大力刺激房地產(chǎn)的傾向，預計后續(xù)各城市的調(diào)控力度仍將相對謹慎，而這意味著，債市面臨的擾動依舊可控?！?/span>

實際上，就已公布的政策效果來看，結構性放松對于個別強二線城市的成交存在短暫刺激效應，可持續(xù)性略弱。如果后續(xù)各地調(diào)控以結構化方式進行，則業(yè)界普遍預計，房地產(chǎn)銷售的改善程度大概率相對有限。

“回到債市布局層面，我們建議繼續(xù)等待核心一二線城市房地產(chǎn)調(diào)控政策的落地，同時將關注重點轉向未來的政策效果?！敝芄谀险f。

包括中金公司在內(nèi)的大部分機構判斷，各地仍有較大概率繼續(xù)推出地產(chǎn)支持措施，不過在市場信心偏弱的大背景下，如果落地政策力度未超預期甚至低于預期，那么行業(yè)需求和銷量反彈的動力大概率有限。對于地產(chǎn)債投資，還需繼續(xù)關注二級市場個券風險釋放未歇的影響。

“盡管國企主體旗下債券的整體違約風險不大，但也會受到市場情緒和部分機構風險偏好下降造成一定程度的拋售壓力影響?！鄙鲜鼋灰讍T直言，“出于安全考慮，短期內(nèi)還是更建議各機構保守等待投資機會，待地方政策陸續(xù)落地、估值壓力相對釋放完成后再行投資決策?！?/span>

當然，也有部分機構建議，在警惕尾部房企違約和估值波動風險的同時，后續(xù)可適當關注銷售和融資韌性較強的優(yōu)質(zhì)房企因市場波動產(chǎn)生的錯殺投資機會。

在中信證券首席經(jīng)濟學家明明看來，當前信用市場優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)供給相對較少，地產(chǎn)債板塊在經(jīng)歷了信用風險的釋放后，有望迎來反轉邏輯，前期受輿情影響的主體估值也有望隨信用市場信心的提振逐漸修復。具體來看，目前中央國有房企債的利差處于低位，而地方國企和部分兌付壓力較小的優(yōu)質(zhì)民企利差較厚，性價比更高；低等級地產(chǎn)主體利差的修復需等待行業(yè)基本面的切實回暖，因此建議密切關注增量政策的落實情況、銷售數(shù)據(jù)變化情況、主體債務償付情況，短期不宜輕舉妄動。（新華財經(jīng)？楊溢仁）

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