2022年對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，注定是極不平凡的一年。全年房地產(chǎn)市場(chǎng)延續(xù)了2021年下半年以來(lái)的下行態(tài)勢(shì)，近幾個(gè)月來(lái)出現(xiàn)加速下滑，成為影響經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中一個(gè)重大風(fēng)險(xiǎn)因素。房地產(chǎn)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、就業(yè)、財(cái)稅、居民財(cái)富、金融穩(wěn)定都有重要影響。展望2023年，各方應(yīng)在進(jìn)一步落實(shí)現(xiàn)有調(diào)控舉措基礎(chǔ)上，扎實(shí)做好保交樓、保民生、保穩(wěn)定各項(xiàng)工作，有效防范化解房地產(chǎn)領(lǐng)域金融風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)一步從供需兩端加大政策力度，預(yù)計(jì)房地產(chǎn)調(diào)控政策仍有進(jìn)一步發(fā)力空間。

回首2022年，房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)下行，多項(xiàng)房地產(chǎn)指標(biāo)下滑明顯。2022年1月至11月，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資下降9.8%，商品房銷售面積同比下降23.3%，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金同比下降25.7%，房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)今年以來(lái)持續(xù)下降。11月份，商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比總體延續(xù)降勢(shì)，一些房企在2022年面臨流動(dòng)性困難。應(yīng)該說(shuō)，2022年我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)一直在寒冬中徘徊。無(wú)論是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，還是房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈中各個(gè)環(huán)節(jié)的企業(yè)，都面臨不小困境。房?jī)r(jià)下行的城市較多，購(gòu)房者觀望情緒濃厚，房地產(chǎn)市場(chǎng)的良性循環(huán)受到阻礙。

與市場(chǎng)持續(xù)下行相對(duì)應(yīng)的是，旨在促市場(chǎng)企穩(wěn)回暖的房地產(chǎn)調(diào)控政策不斷出臺(tái)。12月26日，東莞宣布進(jìn)一步優(yōu)化房地產(chǎn)調(diào)控政策，解除限購(gòu)，加強(qiáng)限售，可以看出，政策目的在于支持剛性和改善性住房需求，同時(shí)堅(jiān)持“房住不炒”。實(shí)際上，今年以來(lái)，各地“因城施策”“一城一策”，很多城市都松綁過(guò)去的限制性政策，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)企穩(wěn)的政策可謂應(yīng)出盡出，包括放松限購(gòu)、限貸、限售、限價(jià)，以及調(diào)整住房公積金政策，出臺(tái)“一人購(gòu)房全家?guī)汀钡裙膭?lì)政策，出臺(tái)棚改房票安置政策，減免住房轉(zhuǎn)讓稅費(fèi)，發(fā)放住房補(bǔ)貼等舉措。

針對(duì)一些房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目逾期難交付，有關(guān)部門和各地方政府積極推進(jìn)“保交樓”保障購(gòu)房者權(quán)益。全力以赴“保交樓”有助于重塑市場(chǎng)信心。有關(guān)部門針對(duì)已售逾期難交付的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，推出較大規(guī)模的政策性銀行專項(xiàng)借款正在落地見效。進(jìn)入11月份，房地產(chǎn)金融政策不斷，央行、銀保監(jiān)會(huì)推出“金融16條”。隨后，信貸、債券、股權(quán)融資“三箭齊發(fā)”支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。本輪房地產(chǎn)調(diào)控的特點(diǎn)是從供需兩端齊發(fā)力，既有針對(duì)需求端限制性措施的放松，以及降低首付和房貸利率等舉措，又有針對(duì)供給端房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目和房地產(chǎn)企業(yè)拓寬資金來(lái)源的支持措施。

房地產(chǎn)市場(chǎng)在過(guò)去20多年經(jīng)歷了飛速發(fā)展，對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的支撐作用十分明顯。近一年多以來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整，教訓(xùn)十分深刻。過(guò)去房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，風(fēng)險(xiǎn)積聚，住房在一些城市出現(xiàn)供需失衡。對(duì)于許多購(gòu)房者而言，更看重住房的投資屬性，居民負(fù)債率上升過(guò)快，住房在居民財(cái)富的占比一直居高不下。同時(shí)，行業(yè)也形成了高杠桿、高負(fù)債、高周轉(zhuǎn)的模式，房企也因此在本輪調(diào)整過(guò)程中暴露了風(fēng)險(xiǎn)，防范和化解房地產(chǎn)領(lǐng)域金融風(fēng)險(xiǎn)，已經(jīng)成為有效防范和化解重大經(jīng)濟(jì)金融風(fēng)險(xiǎn)的重要內(nèi)容。

應(yīng)充分認(rèn)識(shí)到，未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)需要進(jìn)一步發(fā)展，也有繼續(xù)實(shí)現(xiàn)平穩(wěn)健康發(fā)展的空間。有人認(rèn)為，到現(xiàn)在這個(gè)階段，房地產(chǎn)市場(chǎng)不會(huì)再有太多發(fā)展機(jī)遇了，這種認(rèn)識(shí)是片面的。房地產(chǎn)始終是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，其鏈條長(zhǎng)、涉及面廣，對(duì)于金融穩(wěn)定具有重要影響，是外溢性較強(qiáng)、具有系統(tǒng)重要性的行業(yè)。同時(shí)，我國(guó)城鎮(zhèn)化率仍有較大提升空間，剛性和改善性住房需求潛力很大。

針對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)的下行態(tài)勢(shì)，需采取更大力度政策舉措，支持房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展。近期密集出臺(tái)的政策措施逐步見效的同時(shí)，相關(guān)調(diào)控政策仍有進(jìn)一步完善的空間。需要研究出臺(tái)新的政策舉措，改善房企資產(chǎn)負(fù)債，有效增加住房供給。還需研究中長(zhǎng)期治本之策。深入研判房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系、人口變化、城鎮(zhèn)化格局，包括城市群都市圈、城市更新、再城市化等，研究推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過(guò)渡，擺脫多年來(lái)“高負(fù)債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)”模式。

我們有理由相信，房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過(guò)一段時(shí)間深度調(diào)整，在多重政策作用下，在經(jīng)濟(jì)發(fā)展總體向好的大背景下，有望走出低谷，進(jìn)入平穩(wěn)發(fā)展階段。

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