中國人民銀行行長易綱日前在十三屆全國人大常委會(huì)第三十七次會(huì)議上作國務(wù)院關(guān)于金融工作情況的報(bào)告（以下簡稱《報(bào)告》）表示，保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序，滿足剛性和改善性住房需求，支持保交樓、穩(wěn)民生，推動(dòng)建立房地產(chǎn)發(fā)展新模式。

“9月份以來，中央多項(xiàng)政策集中出臺(tái)，降低購房者置業(yè)成本，繼續(xù)支持房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求，保交樓資金逐步落位，穩(wěn)市場、穩(wěn)預(yù)期的導(dǎo)向更加明確?！敝兄秆芯吭褐笖?shù)事業(yè)部市場研究總監(jiān)陳文靜在接受《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)表示，同時(shí)，各地政策持續(xù)跟進(jìn)，多地首套商貸利率下限降至4%以下，部分城市受政策優(yōu)化放松帶動(dòng)，市場情緒有所修復(fù)。

國家統(tǒng)計(jì)局近日發(fā)布的數(shù)據(jù)亦顯示，9月份商品房銷售面積和銷售金額呈邊際改善。

廣發(fā)證券(14.040, 0.41, 3.01%)房地產(chǎn)行業(yè)首席分析師郭鎮(zhèn)表示，中央全局性支持政策疊加地方加大“因城施策，一城一策”調(diào)控力度，政策的協(xié)調(diào)性、精準(zhǔn)性顯著提升，有望推動(dòng)行業(yè)需求預(yù)期加快改善，供給側(cè)融資等政策寬松為房企提供了額外支持，行業(yè)發(fā)展的整體穩(wěn)定性正在增強(qiáng)。預(yù)期在“保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序”及“滿足剛性和改善性住房需求”政策推動(dòng)下，房地產(chǎn)行業(yè)景氣度很可能穩(wěn)步加快改善。

需求端局部回暖

四季度有望觸底回升

今年三季度以來，穩(wěn)樓市政策加速出臺(tái)，地產(chǎn)需求端邊際回暖。國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年前9個(gè)月商品房銷售面積同比下降22.2%，較今年前8個(gè)月降幅收窄0.9個(gè)百分點(diǎn)；同期商品房銷售金額同比下降26.3%，較今年前8個(gè)月降幅收窄1.6個(gè)百分點(diǎn)。其中，9月份商品房銷售面積、銷售額同比分別下降16.16%、14.21%，但是環(huán)比分別增長39.32%、33.68%。

9月底，中國人民銀行等四部門聯(lián)合出臺(tái)相關(guān)政策，包括符合條件的城市可取消首套房貸利率下限、下調(diào)首套個(gè)人住房公積金貸款利率、出售自有住房后1年內(nèi)重購可退個(gè)稅等。

廣發(fā)證券研報(bào)顯示，截至目前，已有至少21個(gè)城市下調(diào)首套商貸利率下限至4%以下，包括武漢、天津等城市，超百城下調(diào)首套公積金貸款利率，按揭利率明顯改善。

從按揭規(guī)模來看，郭鎮(zhèn)表示，今年8月份、9月份居民中長期貸款余額單月凈增分別為2658億元、3456億元，分別環(huán)比上升78.9%、30.0%，受政策改善推動(dòng)連續(xù)兩月環(huán)比上行，居民購房情緒累積改善有望推動(dòng)需求端企穩(wěn)回暖。

一位券商分析師對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，9月份以來，政策出臺(tái)頻率和含金量明顯提升，在低基數(shù)和政策利好下，四季度行業(yè)銷售有望觸底回升。

保交樓持續(xù)推進(jìn)

支持房企合理融資需求

從房企端來看，8月份以來，保交樓和支持房地產(chǎn)企業(yè)合理融資舉措不斷出臺(tái)，并不斷強(qiáng)化。

國務(wù)院辦公廳近日印發(fā)的《第十次全國深化“放管服”改革電視電話會(huì)議重點(diǎn)任務(wù)分工方案》對(duì)保交樓提出要求，“有關(guān)部門和各地區(qū)要認(rèn)真做好保交樓、防爛尾、穩(wěn)預(yù)期相關(guān)工作，用好保交樓專項(xiàng)借款，壓實(shí)項(xiàng)目實(shí)施主體責(zé)任，防范發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)，保持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展”。事實(shí)上，自7月28日中央政治局會(huì)議首提保交樓以來，已經(jīng)累計(jì)超30個(gè)省市出臺(tái)保交樓舉措。

國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，前9個(gè)月房屋竣工面積同比下降19.9%，較前8個(gè)月降幅收窄個(gè)百分點(diǎn)，其中9月份房屋竣工面積同比下降6%，有所擴(kuò)大。

《報(bào)告》強(qiáng)調(diào)，“推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)處置，做好金融支持保交樓工作。引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)支持房地產(chǎn)業(yè)合理融資需求，校正過度避險(xiǎn)行為”。中國人民銀行10月28日發(fā)布的2022年三季度金融機(jī)構(gòu)貸款投向統(tǒng)計(jì)報(bào)告顯示，房地產(chǎn)開發(fā)貸款增速提升，由負(fù)轉(zhuǎn)正。2022年三季度末，房地產(chǎn)貸款余額53.29萬億元，同比增長3.2%，比上年末增速低4.7個(gè)百分點(diǎn)；房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額12.67萬億元，同比增長2.2%，增速比上半年高2.4個(gè)百分點(diǎn)，比上年末高1.3個(gè)百分點(diǎn)。

民生銀行(3.330, 0.03, 0.91%)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家溫彬表示，在當(dāng)前“房住不炒”和地產(chǎn)周期下行環(huán)境下，房地產(chǎn)貸款整體仍偏弱；三季度以來，地產(chǎn)供需兩端的刺激政策加速出臺(tái)，在降息、保交樓專項(xiàng)基金加快落地、9月底房地產(chǎn)政策“三箭齊發(fā)”下，地產(chǎn)銷售邊際回暖，居民按揭貸款環(huán)比增加，助力地產(chǎn)行業(yè)筑底企穩(wěn)。

從資本市場來看，10月20日，證監(jiān)會(huì)表示，對(duì)于涉房地產(chǎn)企業(yè)，證監(jiān)會(huì)在確保股市融資不投向房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的前提下，允許存在少量涉房業(yè)務(wù)但不以房地產(chǎn)為主業(yè)的企業(yè)在A股市場融資。此后，國際實(shí)業(yè)(8.440, 0.05, 0.60%)、中國能建(2.310, 0.02, 0.87%)、東百集團(tuán)(3.740, 0.03, 0.81%)等多家公司披露定增預(yù)案或提示性公告。

“允許滿足一定條件的涉房企業(yè)A股市場融資，既嚴(yán)格限制主營業(yè)務(wù)為房地產(chǎn)的企業(yè)股權(quán)融資，又更加利于服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)?！敝刑┳C券(6.560, 0.20, 3.14%)首席固收分析師周岳表示，對(duì)于主業(yè)非房地產(chǎn)的上市公司，特別是地方國企、城投平臺(tái)或者其他實(shí)體企業(yè)，其直接參與了保交樓，但由于“涉房”而無法在資本市場融資，本次松綁對(duì)于保交樓的推進(jìn)非常重要。

聚焦保民生

更多利好舉措有望出臺(tái)

對(duì)于下一步穩(wěn)樓市政策，市場認(rèn)為，未來政策落腳點(diǎn)將更多聚焦在保民生，預(yù)計(jì)地方限購、限貸政策或?qū)⑦M(jìn)一步優(yōu)化，二手房相關(guān)優(yōu)化政策有望進(jìn)一步擴(kuò)圍。另外，各地保交樓舉措將不斷落地，保交樓有望取得實(shí)質(zhì)性進(jìn)展。

陳文靜表示，當(dāng)前各地優(yōu)化政策仍維持在較高頻率，預(yù)計(jì)各地政策將堅(jiān)持“房住不炒”定位，一二線熱點(diǎn)城市限購政策或仍以“優(yōu)先放松郊區(qū)限購”的方式漸進(jìn)式推進(jìn)，限貸政策或?qū)⑦M(jìn)一步優(yōu)化，優(yōu)化“認(rèn)房認(rèn)貸”政策、降低房貸利率將有助于改善性住房需求釋放，而更多三四線城市的行政限制性政策則有望全面取消。

“四季度仍是保交樓的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，隨著專項(xiàng)借款進(jìn)一步落位，各地針對(duì)停工項(xiàng)目的解決措施亦將不斷落實(shí)，保交樓工作有望取得更多實(shí)質(zhì)性進(jìn)展?！标愇撵o說。

上述券商分析師表示，合理的住宅剛性和改善性需求仍將是政策支持和鼓勵(lì)的方向。另外，強(qiáng)調(diào)“租購并舉”完善供應(yīng)端，表明中央將繼續(xù)完善住房供應(yīng)的“市場+保障”體系，推動(dòng)住房租賃市場進(jìn)一步快速發(fā)展，增加市場上的保障性租賃住房供給量，將為房地產(chǎn)相關(guān)的上下游企業(yè)提供新的發(fā)展機(jī)遇和市場空間。

從長期來看，該分析師認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)政策整體將逐步向好，企業(yè)將從規(guī)模轉(zhuǎn)向質(zhì)量發(fā)展，而龍頭和藍(lán)籌企業(yè)強(qiáng)者恒強(qiáng)的邏輯依然存在，相關(guān)企業(yè)將獲得供需改善下的成長機(jī)會(huì)。

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