截至2月3日，A股和H股上市房企有65家發(fā)布了業(yè)績預(yù)告或業(yè)績快報，其中凈利潤同比下滑的有44家。

利潤下滑的房企中，有一半以上的房企歸因于新冠肺炎疫情影響，比如凈利預(yù)計下滑45%-60%的首創(chuàng)置業(yè)，即認為，疫情導(dǎo)致開發(fā)進度延遲及房地產(chǎn)調(diào)控政策是利潤下滑的主要原因。

一部分房企認為，售價不及預(yù)期和物業(yè)減值是造成利潤下滑的主因，其中金茂最為典型，根據(jù)公告，其2020年全年凈利潤同比下滑40%-50%。

還有一部分房企利潤下滑是由于業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型，房地產(chǎn)收入減少造成的，這種情況主要集中在中小房企，最近兩年，這些房企開始醞釀轉(zhuǎn)型，奧園美谷、榮豐控股、中房股份、中體產(chǎn)業(yè)等即是典型企業(yè)。

整體來看，大中型房企盈利狀況普遍好于中小房企，44家利潤下滑的房企中，有21家降幅超過100%。除了泰禾的銷售額曾出現(xiàn)在第三方千億榜單上，其他均為百億級別的中小房企。

截至2月3日，有8家銷售額過千億的房企公布2020年業(yè)績預(yù)告，除了中國金茂和綠地控股利潤下滑外，其他房企利潤均實現(xiàn)不同程度的上漲，陽光城、融創(chuàng)、濱江和中南建設(shè)的上升幅度將超過30%。

六成房企利潤下滑

2月3日，首創(chuàng)置業(yè)公布2021年1月銷售額，單月銷售43億元，與上一年基本持平。值得關(guān)注的是，1月銷售額中，北京占比34%，而2020年銷售額中，北京占比39%。

1月底，首創(chuàng)置業(yè)發(fā)布2020年業(yè)績預(yù)告，歸母利潤同比將下跌45%-60%，這已經(jīng)是首創(chuàng)置業(yè)凈利潤連續(xù)四年下滑。

2019年，首創(chuàng)置業(yè)凈利潤是13.16億元，照此計算，2020年凈利潤預(yù)計在5.3億元-7.2億元左右，創(chuàng)下十年來新低，甚至低于2020年上半年的凈利潤。

首創(chuàng)置業(yè)將利潤下滑歸因于疫情影響，導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)進度延遲、一級開發(fā)節(jié)奏放緩、奧特萊斯業(yè)績下滑，以及北京和天津等地受調(diào)控政策影響，商品房銷售速度減緩，部分項目毛利承壓，導(dǎo)致凈利潤下滑。

一位接近首創(chuàng)的人士表示，2016年、2017年首創(chuàng)置業(yè)拿了一部分高價地，這部分土地入市后，售價并沒有達到預(yù)期，成為近年利潤下滑的主要原因，尤其是在大本營北京的土地，部分甚至虧損銷售。

比首創(chuàng)置業(yè)稍早，1月25日，中國金茂發(fā)布2020年業(yè)績預(yù)告，稱2020年全年凈利潤將下滑40%-50%。2019年金茂凈利潤為64.5億元，照此基數(shù)，2020年凈利潤預(yù)計在32億-38億元。

金茂在公告中稱，2020年物業(yè)交付收入同比增長40%-50%，利潤下滑主要因為調(diào)控等原因，房地產(chǎn)項目售價不及預(yù)期以及物業(yè)減值所致。

在已經(jīng)公布2020年業(yè)績或業(yè)績預(yù)告的65家上市房企中，有44家凈利潤下滑，占比超過三分之二。其中包括泰禾、海航基礎(chǔ)、新華聯(lián)等發(fā)生流動性危機的房企，均出現(xiàn)較大幅度的虧損。

近年，隨著房地產(chǎn)行業(yè)和市場變化，一部分中小房企開始紛紛醞釀轉(zhuǎn)型，逐步脫離房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，將非地產(chǎn)業(yè)務(wù)作為主業(yè)。有一部分房企稱，利潤下滑主要因為房地產(chǎn)收入減少或當(dāng)期沒有結(jié)算導(dǎo)致。

利潤下滑背后

銷售價格難以覆蓋各項成本是造成部分房企利潤下滑的重要原因之一。

自2016年以來，首創(chuàng)置業(yè)在全國累計獲取70多宗土地，總拿地金額在1100億元。從拿地金額來看，北京市場占到41%。也就是說，五年來，首創(chuàng)置業(yè)將四成的拿地資金投在了北京市場。

2017年下半年，首創(chuàng)置業(yè)聯(lián)合體先后在大興瀛海和亦莊各獲取一幅土地。其中瀛海地塊拿地金額接近48億元，樓面價達到了3.59萬元/平方米，亦莊地塊成交價71.65億元，樓面價3.94萬元/平方米。

兩個項目售價均在5.3萬元/平方米以內(nèi)，其中瀛海項目的地價售價比為69%，亦莊項目這一比例達到了75%。如果項目銷售過程中進行打折等促銷活動，這一比例將更高，而地價售價比數(shù)值越高，意味著項目利潤越少。

2019年首創(chuàng)置業(yè)在北京石景山西黃村以49.5億元獲得一幅限競房地塊，樓面價4.3萬元/平方米。北京住建委數(shù)據(jù)顯示，該地塊開發(fā)的住宅平均成交價為6.12萬元/平方米，地價售價比同樣超過70%。

2020年1月，首創(chuàng)置業(yè)再次以29.8億元底價在西黃村獲得一幅不限價地塊，樓面價為2.5萬元/平方米。一年時間過去了，該項目仍沒有入市。

同樣沒有入市的還有天津紅橋區(qū)西青道地塊，2017年7月，首創(chuàng)置業(yè)以14.5億元拿下地塊，樓面價超過3萬元/平方米，周邊新房價格均在4萬元/平方米以內(nèi)。雖然項目在2019年就拿下預(yù)售證，但一直沒有公開對外銷售。

對首創(chuàng)置業(yè)來說，更難的是北京朝陽孫河地塊，2018年1月，首創(chuàng)置業(yè)及聯(lián)合體先后以95億元總價獲得孫河兩幅土地，樓面價分別為6.1萬元/平方米和5.7萬元/平方米。兩幅地塊均為限競房項目。

兩項目售價為6.85萬元/平方米和6.89萬元/平方米，地價售價比分別達到了90%和83%。這意味著，加上建安、融資、銷售等成本，這兩個地塊盈利空間極為有限。

從歷年首創(chuàng)置業(yè)拿地和銷售情況來看，2016年和2017年的當(dāng)年地價售價比分別達到了95%和98%。彼時，國內(nèi)多數(shù)城市房價處于上行過程中，基于對未來房價預(yù)期，獲取高溢價土地的房企并不在少數(shù)。

2018年和2019年，首創(chuàng)置業(yè)地價售價比連續(xù)兩年下降至43%。同期拿地銷售比也從47%下降到29%。2020年首創(chuàng)置業(yè)拿地總量大幅度減少，拿地銷售比僅有10%，但地價售價比再次放大到75%。

上述接近首創(chuàng)置業(yè)人士表示，利潤空間較小甚至虧損的項目，一部分是基于對未來預(yù)期樂觀判斷獲取，但也有一部分是被動獲取。由于首創(chuàng)置業(yè)整體盤子小，無法通過區(qū)域布局來平衡單體項目利潤，造成整體利潤下滑。

在2020年凈利潤下滑的房企中，拿地成本高是最為重要的原因之一。尤其是北京、天津等北方重要城市，2020年受疫情等因素影響較大，整體市場與長三角、珠三角形成鮮明對比，部分城市新房降價促銷較為普遍。

一位TOP10房企的營銷負責(zé)人告訴經(jīng)濟觀察報，為了實現(xiàn)全年回款任務(wù)，2020年，其公司在天津、鄭州的多個項目以低于獲取成本的價格進行銷售，“有五六個項目，單個項目虧損在2億-5億元不等?！?/p>

地價和房價

土地是房地產(chǎn)最大的成本之一，從北京、天津、深圳、廣州、上海、杭州、重慶和成都等8個城市5年情況來看，大多數(shù)城市土地價格和房價保持一致的節(jié)奏。

北京和天津是環(huán)渤海區(qū)域最主要的兩個城市，Wind數(shù)據(jù)顯示，從2016年到2020年，北京商品房價格從3.4萬元/平方米上漲到4.85萬元/平方米，商辦和住宅用地成本從1.74萬元/平方米漲到2.85萬元/平方米。

從這些數(shù)據(jù)不難發(fā)現(xiàn)，北京土地價格漲幅稍高于房價，地價售價比五年漲了9個百分點至59%。北京也是8個城市中地價售價比唯一超過40%的城市。

多個房企的人士曾表示，從商業(yè)角度而言，在北京做開發(fā)的投資回報并不高，一方面源于人口流出，常住人口減少；另一方面在于地價太高而終端售價限制太嚴(yán)格。

與北京相比，2016年天津地價售價比一度高達77%，但此后逐漸下降。2020年，由于土地成交金額大幅減少，天津土地平均成本也降了300元/平方米，地價售價比下降到38%。

2016年上海地價售價比是40%，此后一直徘徊在20%左右，2020年重整提升后，也不過23%；杭州地價售價比一直很高，過去一直維持在50%左右，2020年也下降至37%。近年長三角成為房企最重要的業(yè)績和利潤來源地。

地價售價比較高的還有廣州，過去三年一直維持40%以上，2020年這一比例降到35%。相比較而言，深圳的地價售價比一直很低，2017年以來一直在40%以下，2020年更是進一步降至26%。

與炙手可熱的三大都市圈相比，地處西南的重慶和成都一直被認為是房地產(chǎn)價格洼地，土地價格更是讓眾多開發(fā)商興奮。從2016年到2020年，重慶房價差不多翻了一番到1.4萬元/平方米，成都同樣接近翻番至2.2萬元/平方米。

但從地價售價比來看，重慶和成都一直低于40%，2020年重慶是29%，成都是28%。最近幾年，成都和重慶憑借經(jīng)濟和科技發(fā)展?jié)摿叭丝谖Τ蔀楸姸喾科笾攸c拓展區(qū)域。

從40家主要房企來看，當(dāng)年地價售價比大于40%的房企達到32家，其中建發(fā)、藍光等房企的這一數(shù)值超過80%；合景泰富、首創(chuàng)置業(yè)、佳兆業(yè)等房企的地價售價比也超過70%；遠洋、首開、正榮、禹洲等房企在60%以上。

萬科、恒大和碧桂園等龍頭房企的地價售價比普遍保持在40%左右。龍湖、金茂、新城、華潤置地等房企也保持在40%左右。榮盛、雅居樂、世茂、綠地等都在30%左右，而華僑城僅有15%。

值得注意的是，拿地售價比高并不意味著房企拿錯地或拿了高價低，也有調(diào)整區(qū)域布局的因素。比如，房企將布局從三四線向一二線城市轉(zhuǎn)移，土地成本將大幅上升。

另一種情況是，部分房企暫停在三四線城市拿地，導(dǎo)致全年拿地主要集中在一二線城市，整體拿地成本也會大幅上升。相反，地價售價比低也并不意味著未來盈利空間大，比如華夏幸福這一比例一直都很低，但依然會發(fā)生流動性危機。

上述TOP10房企營銷負責(zé)人表示，雖然有部分單體項目出現(xiàn)虧損，但由于布局較為分散，對整體營收和利潤影響很小，其所在公司2020年營收增幅預(yù)計在50%左右，凈利潤增長將超過30%。

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