我的鋼鐵網(wǎng) 宋賽 2018年11月21日

我國加入WTO之后，隨著全球化進(jìn)程進(jìn)一步加快，房地產(chǎn)行業(yè)也得到快速發(fā)展，逐步成為我國支柱產(chǎn)業(yè)。盡管近幾年房地產(chǎn)市場受到多輪調(diào)控，7月份中央更是傳達(dá)出“堅(jiān)決遏制房價上漲”會議精神，但房地產(chǎn)行業(yè)是我國支柱產(chǎn)業(yè)的屬性并沒有改變，其在國民經(jīng)濟(jì)中仍占據(jù)重要地位。

房地產(chǎn)市場帶動了國內(nèi)GDP的強(qiáng)勁增長，也極大改善了居民生活品質(zhì)，就原材料行業(yè)而言，房地產(chǎn)對鋼鐵、水泥需求巨大。根據(jù)相關(guān)測算，建筑行業(yè)占據(jù)國內(nèi)鋼材消費(fèi)的45%以上，而房地產(chǎn)行業(yè)鋼材消費(fèi)又占建筑的大部分，因此房地產(chǎn)行業(yè)的變化會極大影響鋼材消費(fèi)，需要密切關(guān)注。目前觀察房地產(chǎn)行業(yè)指標(biāo)較多，除政策因素外，其他如房地產(chǎn)投資額、新開工面積等均是較直觀指標(biāo)，一定程度上可以定量分析。由于時間跨度較長下政策影響因素較為明顯，對鋼材的需求預(yù)測變動會較大，故本文拋開不可知的調(diào)控政策，試圖通過對房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)指標(biāo)之間的聯(lián)系，對短期鋼材需求做探析。一、房地產(chǎn)關(guān)鍵指標(biāo)及指標(biāo)間先后關(guān)系由于房地產(chǎn)投資額、土地購置費(fèi)、房地產(chǎn)銷售額受到地價和房價的影響較大，并不能直接的反映當(dāng)下真實(shí)的需求，因此本文主要從面積指標(biāo)來討論。房地產(chǎn)主要面積指標(biāo)及解釋如下：

從房地產(chǎn)拿地、規(guī)劃、完工、銷售、回款等一般流程來看，房地產(chǎn)指標(biāo)變動先后順序應(yīng)該如下：

若房企不運(yùn)用資金杠桿，現(xiàn)房銷售，這一順序應(yīng)該是合理的，但我國房地產(chǎn)市場的運(yùn)作并非如此。目前國內(nèi)期房銷售占房地產(chǎn)銷售的八成以上，現(xiàn)房占比相對較小。從企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營活動的角度講，現(xiàn)金流最重要，房企也不例外。目前國內(nèi)房企資金來源除了占比極小的外資，主要有銀行貸款、自籌外資以及其他資金幾種途徑，而銀行貸款和自籌資金占房企資金來源的50%左右，剩余的50%來自其他資金，主要是訂金以及按揭貸款。

因此，國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)只有將期房賣出去后，才能最大可能獲得完成后續(xù)房屋建設(shè)的保障資金，除了應(yīng)付的工程款項(xiàng)等費(fèi)用外，剩余資金則會繼續(xù)投入到下一項(xiàng)目中，再進(jìn)行土地購置和銷售期房，讓資金循環(huán)起來充分利用。由于期房銷售算入當(dāng)期房地產(chǎn)銷售面積，這樣就形成了銷售面積增速先于購置面積增速變動的情況。

還有一個值得思考的問題是，這五個指標(biāo)之間是否存在閉環(huán)關(guān)系，即房地產(chǎn)竣工面積是否會提前反映下一輪房地產(chǎn)銷售面積情況。由于我國主要以期房銷售為主，因此房地產(chǎn)銷售面積總是提前于竣工面積，并且下一輪的銷售面積受到竣工面積的影響較小，反而是受到政策影響因素更大，因此指標(biāo)之間更多是線性重復(fù)，而非閉環(huán)。二、房地產(chǎn)主要指標(biāo)間的滯后關(guān)系在確定首要先行指標(biāo)及各指標(biāo)先后順序后，通過相關(guān)數(shù)據(jù)來進(jìn)一步分析各先行指標(biāo)的領(lǐng)先情況：房地產(chǎn)銷售面積比購置面積領(lǐng)先約9個月。經(jīng)過對比2000年以來房地產(chǎn)銷售面積與購置面積累計(jì)增速的相關(guān)關(guān)系，發(fā)現(xiàn)銷售面積的變動比購置面積要提前大概6-9個月，如下圖所示。考慮到房企在上一期的期房銷售之后，短期富余資金投入到下一項(xiàng)目的地塊投標(biāo)、各種證件手續(xù)辦理，這一時間其實(shí)并不短，最快預(yù)計(jì)也要在6個月左右，因此購置面積相較于銷售面積6-9個月的滯后期較為合理。當(dāng)銷售面積增速后移9個月時，二者一致性最高，為0.66。

2）購置面積與新開工面積變化基本一致。從一般土地開發(fā)流程而言，土地購置之后需要辦理各種施工以及規(guī)劃許可等證件才能進(jìn)行下一步開工，這一過程可能會持續(xù)3-6個月。但從目前數(shù)據(jù)之間的相關(guān)性及聯(lián)動性來看，這一時間差不明顯。對比2000年以來的購置面積增速與新開工面積增速，二者滯后期為0時相關(guān)性最高，為0.73，主要原因或許因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)出于縮短工期、加快資金回流的要求，前期相關(guān)證件準(zhǔn)備工作已經(jīng)做的比較充分，一旦拍到相關(guān)地塊，馬上進(jìn)場施工。

新開工面積約領(lǐng)先施工面積3個月左右。從新開工與施工面積統(tǒng)計(jì)的范圍來看，施工面積不僅僅包含本期的新開工面積，對上期未能完場本期再建的、停緩建后恢復(fù)施工的以及本期竣工的面積也包括，因此相較新開工面積而言，滯后時間或許要長于我們想象中的一個月。通過對比數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，施工面積在滯后新開工面積3個月時，二者相關(guān)系數(shù)最高，為0.66，如圖3。

除以上幾個重要指標(biāo)以為，新開工較竣工面積領(lǐng)先約18個月左右，也即1年半的時間。三、房地產(chǎn)指標(biāo)對短期鋼市需求分析1）最直接的指標(biāo)是房地產(chǎn)施工面積。影響短期鋼市最為直接的指標(biāo)有兩個，房地產(chǎn)新開工和施工面積。由于房地產(chǎn)新開工面積以報(bào)告期內(nèi)工地破土動工時開始計(jì)算，并且會根據(jù)工期來安排，即便一片工地的一個角落開工動工，那這片工地也會全部算入新開工面積，這對短期的實(shí)際用鋼需求反映的并不真切，因此房地產(chǎn)施工面積來衡量短期用鋼需求更好，畢竟后者囊括的開工面范圍更廣，如前所述。考慮到銷售面積的變動逐步波及到施工面積需要12個月左右，因此，當(dāng)前的銷售面積或能夠反映2019年下半年的施工面積情況，上半年的銷售面積或能夠反映明年上半年房地產(chǎn)市場的施工情況。2）當(dāng)前房地產(chǎn)依然在去庫存，后期面臨階段性累庫壓力。由于從房地產(chǎn)銷售面積依次往土地購置、新開工、施工以及竣工面積傳導(dǎo)時間在25個月左右，也就是說當(dāng)下賣出的房子， 25個月之后才竣工交付給購房客戶。因此，評估當(dāng)下房地產(chǎn)市場的庫存水平時，需要將銷售面積增速后移約25個月，如圖4所示：

由于當(dāng)下房地產(chǎn)竣工面積增速仍不及銷售增速，房地產(chǎn)市場仍處在庫存去化階段，考慮后移25個月后的銷售面積增速要高于當(dāng)前竣工面積增速近40個百分點(diǎn)，短期這一過程預(yù)計(jì)仍會持續(xù)。從上述累庫與去庫時間周期來看，二者一般在13-17個左右，故預(yù)計(jì)3-6個月內(nèi)庫存仍會繼續(xù)去化，但6個月之后銷售增速大概率不及竣工面積增速，開始累庫。3）四季度銷售施工面積增速維持低位，明年上半年或下滑至負(fù)值區(qū)間。2017年以來房地產(chǎn)銷售面積增速持續(xù)下滑，增速從2017年年初25.1%下滑至當(dāng)前4%，從12個月左右的時間傳導(dǎo)來看，雖然今年上半年房地產(chǎn)施工面積增速在低基數(shù)原因下未明顯下滑，但平均增速只有不到2%,處于較低水平。預(yù)計(jì)后期隨著銷售面積增速下滑壓力的逐步傳導(dǎo)，四季度房地產(chǎn)新開工繼續(xù)維持低位，而在明年上半年房地產(chǎn)面臨階段性累庫壓力下，施工面積增速或進(jìn)一步下滑，有可能降至負(fù)值區(qū)間。4）四季度房地產(chǎn)鋼材需求變動不大，明年上半年或明顯下滑。從以上分析可知，在四季度房地產(chǎn)施工面積增速繼續(xù)維持低位的情況下，對鋼材需求變動或不大，但明年上半年，房地產(chǎn)市場對鋼材需求可能開始出現(xiàn)明顯走弱。

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