準(zhǔn)確研判我國城鎮(zhèn)化潛力，是準(zhǔn)確判斷我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展?jié)摿Φ年P(guān)鍵環(huán)節(jié)。2014年，按照常住人口計(jì)算，中國的城鎮(zhèn)化率為54.77%；按照戶籍人口計(jì)算，2012年中國城鎮(zhèn)化率為35.33%。2010年美國城鎮(zhèn)化率超過80%，日本超過90%，高收入國家一般都在70%-80%及以上。中國的城鎮(zhèn)化水平明顯偏低。

城鎮(zhèn)化是現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)、市場(chǎng)發(fā)展的結(jié)果，是現(xiàn)代社會(huì)生產(chǎn)力和生產(chǎn)關(guān)系變化的集中反映。改革開放以后，中國依靠自主建設(shè)的工業(yè)體系，在引入市場(chǎng)和對(duì)外開放的推動(dòng)下，全面加快了工業(yè)化、市場(chǎng)化、國際化進(jìn)程，客觀上必然會(huì)加快城鎮(zhèn)化進(jìn)程。1978-2014年，中國按照常住人口計(jì)算的城鎮(zhèn)化率從17.9%提高到54.77%，城鎮(zhèn)常住人口從1.72億增加到7.49億，增加了5.77億人，年均增加1600萬人，超過很多國家的總?cè)丝?。即使在?jīng)濟(jì)增速換檔時(shí)期，2012-2014年，中國城鎮(zhèn)常住人口也增加了5900萬人，年均增加1966萬人。

城鎮(zhèn)人口的增加，首先帶來了需求的增加，特別是住房這一基本需求。中國房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展，首先集中在滿足城鎮(zhèn)戶籍居民住房改善方面。這也導(dǎo)致很多人依據(jù)城鎮(zhèn)戶籍居民的住房情況判斷中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求關(guān)系。這一靜態(tài)的、不考慮中國城鎮(zhèn)人口特別是戶籍人口變化的思維模式，往往會(huì)得出中國城鎮(zhèn)住房供給已經(jīng)平衡甚至過剩的結(jié)論。有些不負(fù)責(zé)任的分析，甚至認(rèn)為中國城鎮(zhèn)空置住宅已經(jīng)達(dá)到6400多萬套。

如果考慮人口城鎮(zhèn)化進(jìn)程的持續(xù)推進(jìn)，則結(jié)論會(huì)完全不同。按照常住人口城鎮(zhèn)化率達(dá)到70%，考慮人口增長因素，中國城鎮(zhèn)常住人口將超過10億人，較2014年至少增加2.5億人。如果人均住房面積按照35平米計(jì)算，至少需要77億平米的住房；如果按照每套100平米計(jì)算，約為7700萬套。

此外，需要注意到，常住人口流動(dòng)性比較大（中國目前流動(dòng)人口為2.5億余人），對(duì)住房的需求不夠穩(wěn)定，這也是中國城鎮(zhèn)住房需求壓力相對(duì)較小的重要原因。如果按戶籍人口城鎮(zhèn)化率達(dá)到70%計(jì)算，未來中國城鎮(zhèn)戶籍人口至少還要增加5億人。即使考慮其中作為常住人口在城鎮(zhèn)有住房的因素（一般是租房，而且條件較差），其住房需求增長也會(huì)非常巨大。同時(shí)，考慮到住房質(zhì)量和配套水平提高、城鎮(zhèn)布局調(diào)整等因素，有很多已有城鎮(zhèn)住房需要翻新改造。

綜合看，中國城鎮(zhèn)化的推進(jìn)，將帶來巨大的城鎮(zhèn)住房需求，將支持城鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)較快擴(kuò)大，房地產(chǎn)和城鎮(zhèn)建設(shè)持續(xù)較快推進(jìn)。

我國到目前為止的城市建設(shè)和發(fā)展，基本處于自發(fā)、粗放和低水平擴(kuò)張狀態(tài)。轟轟烈烈的造城運(yùn)動(dòng)普遍缺少長遠(yuǎn)目標(biāo)，缺少系統(tǒng)性科學(xué)性。導(dǎo)致城市基礎(chǔ)設(shè)施等硬件質(zhì)量差、系統(tǒng)不配套，硬件建設(shè)與城市公共服務(wù)、戶籍管理、社會(huì)管理等“軟件”能力提高不協(xié)調(diào)。一方面大量占用土地，消耗勞動(dòng)和物質(zhì)資源，另一方面則明顯限制了城市承載能力提高，延緩了城鎮(zhèn)化步伐。

隨著市場(chǎng)機(jī)制配置資源能力增強(qiáng)和產(chǎn)業(yè)升級(jí)，制造業(yè)服務(wù)業(yè)等非農(nóng)產(chǎn)業(yè)向城鎮(zhèn)集中、積聚的態(tài)勢(shì)已非常明顯，農(nóng)村勞動(dòng)力和人口向城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移已成為不容否認(rèn)的客觀大勢(shì)。受城鎮(zhèn)承載能力和戶籍管理限制，進(jìn)城難、留下來更難的問題不斷發(fā)展；產(chǎn)業(yè)在城鎮(zhèn)的發(fā)展空間日見狹窄。城鎮(zhèn)化滯后已成為制約我國經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的突出矛盾。

具體表現(xiàn)在：第一，城市地租、房租水平不斷提高，運(yùn)輸流通費(fèi)用不斷提高，制造業(yè)服務(wù)業(yè)發(fā)展環(huán)境日益趨緊。

第二，勞動(dòng)力進(jìn)入城市的路徑不斷縮窄。北京等特大城市人口承載能力接近飽和，農(nóng)村勞動(dòng)力進(jìn)城的阻力不斷加大，穩(wěn)定留下來的難度不斷加大。城市市場(chǎng)流通體系和公共服務(wù)發(fā)展相對(duì)滯后，還使城市生存成本較快提高。2003-2011年,城鎮(zhèn)居民人均基本生活費(fèi)支出翻了一倍多，對(duì)于沒有教育、醫(yī)療、保障房等基本公共服務(wù)保障的農(nóng)民工來說，基本生活費(fèi)支出的增長幅度要更大。城市進(jìn)入門檻不斷提高，生活費(fèi)用不斷提高，成為制造業(yè)、服務(wù)業(yè)招工難、招工貴的一個(gè)重要原因。

第三，城市發(fā)展相對(duì)滯后，導(dǎo)致住、行為主的消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)活動(dòng)受限。受城市汽車承載能力的限制，城市家庭買車需求開始明顯降溫；受城市特別是大城市、特大城市土地供給的限制，住房供給對(duì)房價(jià)逐步失去彈性，穩(wěn)定房價(jià)的重點(diǎn)越來越多地集中到控制買房需求方面。消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)是現(xiàn)階段消費(fèi)增長的主導(dǎo)力量，住行改善速率的降低，必然影響到消費(fèi)增長速率；汽車、住房市場(chǎng)的降溫，必然影響到內(nèi)需潛力的正常釋放，進(jìn)而制約經(jīng)濟(jì)發(fā)展。通過對(duì)就業(yè)的約束，不斷限制勞動(dòng)力和人口向城市轉(zhuǎn)移的速率。

城市是一個(gè)結(jié)構(gòu)復(fù)雜的大系統(tǒng)，城市建設(shè)必須注重科學(xué)規(guī)劃，必須按照長遠(yuǎn)目標(biāo)統(tǒng)籌協(xié)調(diào)發(fā)展。

加快推進(jìn)更高質(zhì)量的城鎮(zhèn)化，必須發(fā)揮好政府與市場(chǎng)兩個(gè)方面的作用。按照政府搭臺(tái)，企業(yè)唱戲的分工，政府重點(diǎn)要抓好城市布局長遠(yuǎn)規(guī)劃、抓好基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、抓好社會(huì)公共服務(wù)和社會(huì)管理。要?jiǎng)?chuàng)造良好的城市發(fā)展環(huán)境，使市場(chǎng)配置資源的基礎(chǔ)性作用得到更充分發(fā)揮。協(xié)調(diào)人、財(cái)、物等各類要素資源按照福利最大化原則在城鄉(xiāng)之間合理配置，引導(dǎo)制造業(yè)、服務(wù)業(yè)圍繞城市平臺(tái)合理布局。通過公平、有序、透明、嚴(yán)格的市場(chǎng)選擇，促進(jìn)企業(yè)和產(chǎn)業(yè)素質(zhì)提高，促進(jìn)人的素質(zhì)不斷提高，促進(jìn)技術(shù)、管理創(chuàng)新。

目前最為重要的，一是盡快制定面向現(xiàn)代化遠(yuǎn)景目標(biāo)的國土空間布局規(guī)劃，打破行政區(qū)劃限制，科學(xué)安排城市和產(chǎn)業(yè)發(fā)展遠(yuǎn)期布局方案。規(guī)劃形成以后應(yīng)由人代會(huì)批準(zhǔn)，作為法律文件執(zhí)行，切實(shí)提高長遠(yuǎn)規(guī)劃的嚴(yán)肅性。

二是要嚴(yán)格按照規(guī)劃要求，著眼長遠(yuǎn)、注重質(zhì)量，“好”字當(dāng)頭，適度超前地推進(jìn)城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，特別是地下管廊、排水、地鐵等地下基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。對(duì)工程建設(shè)質(zhì)量要建立責(zé)任終身追究制度。要高質(zhì)量地為全面小康、現(xiàn)代化奠定可靠基礎(chǔ)，為子孫后代留下經(jīng)得起歲月考驗(yàn)、可以滿足未來現(xiàn)代化要求、宏偉完備的基礎(chǔ)設(shè)施系統(tǒng)。

三是加快提高政府的公共事業(yè)和社會(huì)管理能力。將公共服務(wù)和社會(huì)管理業(yè)績作為重要考核指標(biāo)，通過民主監(jiān)督加以評(píng)定。在公共服務(wù)和社會(huì)管理水平提高的基礎(chǔ)上，逐步放開大城市戶籍管理。要把經(jīng)濟(jì)、政治、文化、社會(huì)、生態(tài)文明建設(shè)統(tǒng)籌于城市建設(shè)、發(fā)展、管理過程中，使城鎮(zhèn)化更好、更全面地引領(lǐng)我國全面小康和現(xiàn)代化進(jìn)程。

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