堅(jiān)持“房住不炒”投機(jī)性需求漸次離場

2019年，在“房住不炒”調(diào)控主基調(diào)下，房地產(chǎn)行業(yè)“穩(wěn)”字當(dāng)頭，房地產(chǎn)市場穩(wěn)定、土地市場穩(wěn)定、未來預(yù)期穩(wěn)定，金融端調(diào)控謹(jǐn)守底線，樓市投機(jī)性需求漸次離場，住宅回歸居住本源。

多位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，2020年相關(guān)政策力度將根據(jù)現(xiàn)實(shí)情況有所微調(diào)，“一城一策”將落實(shí)得更為具體。專家建議，未來需要繼續(xù)強(qiáng)化地方政府穩(wěn)定樓市的主體責(zé)任，進(jìn)一步理順中央與地方財(cái)政分配關(guān)系。

房地產(chǎn)市場增幅收窄整體趨穩(wěn)

2019年，我國商品住宅銷售價(jià)格走勢平穩(wěn)，各城市房價(jià)降幅較為明顯。中國社科院城市與競爭力研究中心發(fā)布的《中國住房發(fā)展報(bào)告2019-2020》顯示，從全國276個(gè)地級(jí)及以上城市二手房價(jià)格的同比增長來看，2018年11月共有22個(gè)城市增速為負(fù)，到2019年10月，全國276個(gè)城市中有87個(gè)城市二手房價(jià)格同比增速為負(fù)，189個(gè)城市二手房價(jià)格增速漲幅有所收窄。

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心研究員王新宇表示，從2019全年市場價(jià)格波動(dòng)的趨勢來看，年初時(shí)短暫延續(xù)上年年末下跌趨勢，但跌幅持續(xù)收窄；3月份止跌轉(zhuǎn)漲。隨后自二季度以來價(jià)格環(huán)比波動(dòng)變化逐步趨于溫和，波幅基本穩(wěn)定在0-0.3%之間。

從新房來看，國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2019年11月同比上漲幅度超過10%的城市有19個(gè)，較2018年底同比上漲超10%的40個(gè)城市大幅減少。

房地產(chǎn)投資方面也保持穩(wěn)定態(tài)勢。開發(fā)投資雖然維持2位數(shù)增長，但年內(nèi)增速已現(xiàn)“七連降”。國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，截至2019年11月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資額為121265億元，累計(jì)增速為10.2%，較10月收窄0.1個(gè)百分點(diǎn)，已是連續(xù)7個(gè)月穩(wěn)步下降。

土地市場出現(xiàn)分化

中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，50個(gè)大中城市合計(jì)土地出讓金額達(dá)4.41萬億元，同比上漲19.33%。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，從全年市場來看，整體處于高位運(yùn)行，2019年特別是二季度明顯沖高，但在三季度隨著各種政策的影響，土地市場有所退燒。溢價(jià)率有所降低。

具體來看，50個(gè)城市中，杭州土地出讓金額達(dá)到2836.63億元。上海土地出讓金額1992.39億元、廣州土地出讓金額1864.71億元、蘇州土地出讓金額達(dá)1850.26億元。土地出讓金額增幅較大的城市中，大連土地出讓金額315.28億元，同比增長147.26%；紹興865.39億元，同比增長110.35%；珠海456.83億元，同比增長103.28%。

值得注意的是，土地市場分化明顯，一方面是土地出讓金額再創(chuàng)新高，另一方面是土地流拍增多。

諸葛找房報(bào)告顯示，2019年，一線城市流拍現(xiàn)象較少，二線部分城市、三四線城市流拍現(xiàn)象較嚴(yán)重，尤其自下半年以來流拍率迅速上漲。

王新宇表示，下半年以來，土地遇冷趨勢已經(jīng)從三四線城市逐漸蔓延至二線城市，范圍逐漸擴(kuò)大。

58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波表示，2019年流拍率高企，究其原因，主要是由于房企拿地節(jié)奏偏快，自身處于償債高峰期，加之下半年融資渠道收緊，房企資金鏈偏緊，因此拿地更加謹(jǐn)慎。其次，上半年各地持續(xù)收緊調(diào)控政策，房企對下半年市場預(yù)期轉(zhuǎn)冷，也在一定程度上抑制了拿地沖動(dòng)。整體來看，房企在土地市場已明顯理性，拉動(dòng)土地溢價(jià)率持續(xù)走低。

房企繼續(xù)“以價(jià)換量”

中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，因?yàn)楣?yīng)量增多，部分地區(qū)商品住宅庫存刷新紀(jì)錄。

上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布100城住宅庫存報(bào)告顯示，截至2019年11月底，全國100個(gè)城市新建商品住宅庫存總量為47359萬平方米，環(huán)比增長1.9%，同比增長5.7%。值得一提的是，當(dāng)前庫存規(guī)模已呈現(xiàn)了連續(xù)12個(gè)月的正增長態(tài)勢。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，從2020年趨勢來看，由于調(diào)控政策并不會(huì)采取“一刀切”手段，因城施策依然是調(diào)控政策的前置性條件。在房企迎來集中還款期、庫存大幅上漲的背景下，2020年房企仍將選擇“降價(jià)促銷去庫存”來實(shí)現(xiàn)軟著陸。

中國社會(huì)科學(xué)院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院研究員鄒琳華也表示，從目前來看，2020年房地產(chǎn)調(diào)控政策主線較為明朗，短期看政策也不會(huì)大規(guī)模放松和刺激，房地產(chǎn)市場借政策真空期進(jìn)行預(yù)熱的可能性大幅降低。

中國社會(huì)科學(xué)院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院研究員蔡書凱建議，未來需要繼續(xù)強(qiáng)化地方政府穩(wěn)定樓市的主體責(zé)任，進(jìn)一步理順中央與地方財(cái)政分配關(guān)系，嚴(yán)格控制部分城市土地供給避免庫存再次高企。同時(shí)，賦予地方政府一定的房地產(chǎn)金融調(diào)控權(quán)，可研究和探索首付比例和貸款利率區(qū)間管理的房貸政策，由各地根據(jù)本地房地產(chǎn)市場狀況，在區(qū)間內(nèi)自主決定房貸的首付比例和相應(yīng)的貸款利率，或者在按照套數(shù)確定首付比例和貸款利率外，增加按照面積來確定首付比例和貸款利率。

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