中共二十屆三中全會通過的《中共中央關(guān)于進(jìn)一步全面深化改革、推進(jìn)中國式現(xiàn)代化的決定》(簡稱《決定》)近日全文公布?！稕Q定》以近年少見的篇幅整段提及房地產(chǎn)相關(guān)內(nèi)容，涉及住房制度、市場供需、調(diào)控政策等各領(lǐng)域。

多位專家在接受中新社記者采訪時表示，《決定》既充分肯定房地產(chǎn)業(yè)的重要性，又客觀回應(yīng)問題，指明了中國房地產(chǎn)業(yè)未來四大發(fā)展方向。

其一，加快建立租購并舉的住房制度。

涉房地產(chǎn)領(lǐng)域，《決定》將“加快建立租購并舉的住房制度，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式”置于首位。這是從制度層面作出的頂層設(shè)計。

廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，“建立租購并舉的住房制度”先后被寫入中共十九大、二十大報告，是中國新時期住房制度發(fā)展的重要方向，也是房地產(chǎn)新發(fā)展模式框架中住房供給側(cè)改革的主要內(nèi)容。

李宇嘉認(rèn)為，近年來，租購并舉的住房制度已現(xiàn)雛形，中國部分熱點城市規(guī)模化租賃住房供給已占到租賃住房總供給的近三成，租房可以落戶、就近入學(xué)等政策已在熱點城市落地。專家認(rèn)為，租購并舉將駛?cè)搿翱燔嚨馈?，圍繞租賃住房的公共服務(wù)均等化也將不斷擴(kuò)大。

其二，多渠道保障多元化居住需求。

對于工薪群體剛性住房需求和城鄉(xiāng)居民多樣化改善性住房需求，《決定》明確予以“滿足”和“支持”。在滿足剛性住房需求方面，《決定》指出，加大保障性住房建設(shè)和供給。中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜認(rèn)為，未來保障房建設(shè)和供給或?qū)⒚黠@放量。

在保障房“管不到”的領(lǐng)域，上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭認(rèn)為，讓市場機(jī)制發(fā)揮作用。城鄉(xiāng)居民多樣化改善性住房需求或主要通過商品房、二手房等市場化方式滿足和支持。各類降低換房和居住成本的政策也將繼續(xù)出臺。中國將加速構(gòu)建“市場+保障”的雙軌制住房供應(yīng)體系。

另外，李宇嘉指出，多樣化需求也是指導(dǎo)供給側(cè)改革的標(biāo)尺。推進(jìn)老舊小區(qū)改造、城市更新、城中村改造等，均在補(bǔ)短板、強(qiáng)配套，也有助于滿足新時期多樣化的居住需求。

其三，充分賦予各城市政府房地產(chǎn)市場調(diào)控自主權(quán)。

《決定》提出，充分賦予各城市政府房地產(chǎn)市場調(diào)控自主權(quán)，因城施策，允許有關(guān)城市取消或調(diào)減住房限購政策、取消普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)。

北京大學(xué)法學(xué)院教授樓建波表示，中國房地產(chǎn)市場在發(fā)展中呈現(xiàn)出較強(qiáng)的區(qū)域性特征，不同地區(qū)差異較大，這也要求房地產(chǎn)調(diào)控要基于具體城市的供需特征和發(fā)展水平精準(zhǔn)施策?！稕Q定》將調(diào)控自主權(quán)充分賦予各城市政府，將有效提高調(diào)控措施的靈活性和精準(zhǔn)性。

后續(xù)，住房限購政策有望進(jìn)一步松動。陳文靜指出，當(dāng)前僅北京、上海、廣州、深圳、天津及海南省部分地區(qū)仍執(zhí)行限購政策。下一步，各地政策調(diào)整的節(jié)奏將有所差異，京滬等城市短期或仍以漸進(jìn)式放寬為主。

其四，改革房地產(chǎn)開發(fā)融資方式和商品房預(yù)售制度。

追根溯源，當(dāng)下的“保交房”問題、房企流動性問題與多年來房地產(chǎn)企業(yè)的融資和銷售方式直接相關(guān)。樓建波表示，改革是個系統(tǒng)工程，尋找的是真問題、是治本之策，而非“頭疼醫(yī)頭腳疼醫(yī)腳”，《決定》提出改革房地產(chǎn)開發(fā)融資方式和商品房預(yù)售制度，就體現(xiàn)了這一點。

針對房地產(chǎn)開發(fā)融資方式改革，李宇嘉認(rèn)為，現(xiàn)階段來看，要全面落地房地產(chǎn)項目“白名單”制度，強(qiáng)化項目“推送-反饋”閉環(huán)機(jī)制和貸款“投放-使用-償還”機(jī)制。

針對商品房預(yù)售制度改革，專家認(rèn)為，這意味著逐步加大現(xiàn)房銷售的比例。陳文靜說，短期來看，預(yù)售制改革或?qū)⒀驖u進(jìn)。在實施現(xiàn)房銷售前，部分城市或需進(jìn)一步完善供給端政策，穩(wěn)定預(yù)期。

上述四大方向均指向房地產(chǎn)發(fā)展新模式。隨著新模式逐步浮出水面，中國房地產(chǎn)業(yè)也將加速步入新發(fā)展階段。

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