當(dāng)下國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)正在經(jīng)歷一輪復(fù)雜的調(diào)整周期，房地產(chǎn)市場(chǎng)作為黑色系品種的重要下游需求，其市場(chǎng)變化會(huì)對(duì)黑色系價(jià)格形成重要影響。本文將從國(guó)內(nèi)外歷史回顧、政策預(yù)期等角度來(lái)分析本輪房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整對(duì)黑色系的影響。

[歷史回顧]

房地產(chǎn)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要組成部門之一，具有較強(qiáng)的周期屬性，一個(gè)完整的地產(chǎn)周期包括“拿地—新開(kāi)工—施工—竣工—銷售”五大環(huán)節(jié)。根據(jù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資流程可知，當(dāng)外部融資受限時(shí)，房企對(duì)銷售回款依賴度明顯上升，即資金來(lái)源決定了投資和開(kāi)工能力，因此商品房銷售一般領(lǐng)先新開(kāi)工、施工、竣工等環(huán)節(jié)。自1998年我國(guó)住房制度改革以來(lái)，商品房銷售和新開(kāi)工面積增速運(yùn)行趨勢(shì)基本一致，且商品房銷售增速往往先于新開(kāi)工增速出現(xiàn)拐點(diǎn)，這一數(shù)據(jù)變化也對(duì)前面的邏輯有所驗(yàn)證。

螺紋鋼的實(shí)際消費(fèi)主要發(fā)生在新開(kāi)工之后，通過(guò)歷史數(shù)據(jù)來(lái)看，國(guó)內(nèi)房屋新開(kāi)工面積增速與螺紋鋼價(jià)格走勢(shì)具有較強(qiáng)的相關(guān)性。因此，以新開(kāi)工數(shù)據(jù)為例，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)共發(fā)生過(guò)4次增速為負(fù)的調(diào)整（除去2020年疫情），每次調(diào)整之后我國(guó)都會(huì)出臺(tái)相關(guān)政策幫助房地產(chǎn)市場(chǎng)復(fù)蘇，其中調(diào)控的主要內(nèi)容包括兩個(gè)方面：其一，對(duì)銷售端拉動(dòng)，集中在流動(dòng)性寬松背景下，限購(gòu)限貸松綁；其二，對(duì)投資端的促進(jìn)，降低房企融資門檻和成本，增加政府直接投資，如棚改、保障住房等建設(shè)。

圖為螺紋鋼期貨價(jià)格與房屋新開(kāi)工面積增速（單位：元/噸、%）

圖為商品房銷售增速和房屋新開(kāi)工面積增速（單位：%）

[美國(guó)啟示錄](méi)

美國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程持續(xù)百余年，其房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展相對(duì)平穩(wěn)。在美國(guó)房地產(chǎn)歷史上，大多數(shù)時(shí)間市場(chǎng)處于繁榮期，僅有兩次地產(chǎn)“崩潰”，一次是在1929—1933年經(jīng)濟(jì)大蕭條期間，主要是受實(shí)體經(jīng)濟(jì)拖累，即美國(guó)經(jīng)濟(jì)陷入通縮，名義住宅價(jià)格與消費(fèi)價(jià)格同比例下降。另一次更為嚴(yán)重，發(fā)生在2008年次貸危機(jī)期間，是美國(guó)金融化時(shí)期的典型房地產(chǎn)泡沫，直到2017年才回到次貸危機(jī)爆發(fā)前水平。之后即使受2020年全球新冠疫情的影響，美國(guó)房地產(chǎn)仍處于繁榮期，其房?jī)r(jià)甚至在2022年創(chuàng)出歷史新高。

以美國(guó)第二次房地產(chǎn)危機(jī)為例，其爆發(fā)的直接原因是美聯(lián)儲(chǔ)連續(xù)加息刺破房地產(chǎn)泡沫，隨后房?jī)r(jià)開(kāi)始下跌，斷供率急劇上升，最終引發(fā)金融危機(jī)。此次危機(jī)爆發(fā)后，美國(guó)政府通過(guò)大規(guī)模量化寬松和財(cái)政救濟(jì)在短時(shí)間內(nèi)補(bǔ)充了流動(dòng)性，阻止了市場(chǎng)的持續(xù)崩盤，并最終走出金融危機(jī)，對(duì)美國(guó)經(jīng)濟(jì)僅產(chǎn)生了短期影響，而房?jī)r(jià)也在下跌5年后再度步入上行通道，與日本泡沫破裂走出完全不一樣的趨勢(shì)。具體來(lái)看，貨幣政策方面，除了常規(guī)的貨幣政策工具以外，美聯(lián)儲(chǔ)還實(shí)施了非常規(guī)貨幣政策，即量化寬松（QE）政策，通過(guò)直接購(gòu)買國(guó)債、企業(yè)債和MBS等證券的方式，越過(guò)商業(yè)銀行，直接注入大量流動(dòng)性，在短時(shí)間內(nèi)穩(wěn)定住了金融市場(chǎng)。財(cái)政政策方面，危機(jī)發(fā)生后美國(guó)政府加大財(cái)政支出，采取了注資金融機(jī)構(gòu)、擴(kuò)大公共支出、減少稅收等財(cái)政刺激手段。整體來(lái)看，美國(guó)的救助措施核心是將居民部門與非金融企業(yè)部門杠桿通過(guò)各項(xiàng)復(fù)雜的新型工具轉(zhuǎn)移為政府杠桿。不過(guò)美國(guó)利用其美元霸權(quán)地位，可以通過(guò)美元貶值直接降低政府還債壓力。因此，美國(guó)這種政策手段是其他國(guó)家難以效仿的。

圖為美國(guó)房?jī)r(jià)指數(shù)與新開(kāi)工數(shù)量（單位：千套）

[用鋼量估算]

2023年10月底，中央金融工作會(huì)議指出，要“加快保障性住房等三大工程建設(shè)，構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式”。所謂“三大工程”即保障性住房建設(shè)、城中村改造和“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，這不僅是構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式的重要抓手，也有助于緩解地產(chǎn)行業(yè)的資金壓力，提振鋼材等相關(guān)大宗商品的需求。

新一輪保障性住房主要分為配租型和配售型兩種，其中配租型包括公共租賃住房和保障性租賃住房；配售型保障性住房，按保本微利原則配售。據(jù)住房城鄉(xiāng)建設(shè)部相關(guān)司負(fù)責(zé)人介紹，新一輪保障性住房建設(shè)，以家庭為單位，保障對(duì)象只能購(gòu)買一套保障性住房，其重點(diǎn)針對(duì)住房有困難且收入不高的工薪收入群體，以及城市需要引進(jìn)的科技人員、教師、醫(yī)護(hù)人員等這“兩類群體”。根據(jù)《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見(jiàn)》相關(guān)內(nèi)容和最新保障性住房目標(biāo)人群特點(diǎn)，此次保障對(duì)象主要是符合條件的新市民、青年人等群體。銀保監(jiān)會(huì)、央行2022年印發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)新市民金融服務(wù)工作的通知》中提及新市民人口約為3億，目前保障性住房主要在300萬(wàn)以上常住人口的35個(gè)大中城市規(guī)劃建設(shè)，若按照這類城市常住人口1/4占比計(jì)算，則對(duì)應(yīng)的新市民約7500萬(wàn)人。每年城鎮(zhèn)化率保守估計(jì)以2022年0.5%的增速計(jì)算，新市民年均增量為375萬(wàn)人，若本輪保障性住房為五年建設(shè)周期，共計(jì)保障人群9375萬(wàn)人，年均保障1875萬(wàn)人。

據(jù)住建部表述“各地近兩年來(lái)共已建設(shè)籌集保障性租賃住房508萬(wàn)套（間），完成投資超過(guò)5200億元，可解決近1500萬(wàn)新市民、青年人的住房困難?！庇纱舜致缘贸?，1萬(wàn)套住房解決3萬(wàn)人居住問(wèn)題，單套投資10萬(wàn)元。年均保障1875萬(wàn)人，即每年平均建設(shè)625萬(wàn)套住房，共計(jì)投資6250億元。若保障性住房中50%為回購(gòu)存量房，50%為新建住宅房，約310萬(wàn)套新建住宅拉動(dòng)地產(chǎn)投資3100億元，約占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資總額的2%左右。假定保障性住房均為30層高層建筑，建筑面積按照70平方米計(jì)算，每平方米耗鋼量取中間值70KG，則螺紋鋼用量總計(jì)1519萬(wàn)噸，按照2022年螺紋鋼產(chǎn)量2.38億噸規(guī)模測(cè)算，約占全年總產(chǎn)量的6%。

2023年7月21日，國(guó)常會(huì)審議通過(guò)《關(guān)于在超大特大城市積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造的指導(dǎo)意見(jiàn)》。本輪城中村改造不同于上一輪棚改，一方面，改造的主體主要集中在21個(gè)超大特大城市，且主要針對(duì)的是集體土地，產(chǎn)權(quán)關(guān)系相對(duì)復(fù)雜。另一方面，不同于過(guò)去棚戶區(qū)貨幣化安置的補(bǔ)償方式，此次改造資金主要來(lái)自地方多渠道籌措，以拆整結(jié)合為主，同時(shí)也有助于解決租賃住房供應(yīng)不足的問(wèn)題。

據(jù)“中國(guó)城市百人論壇2023秋季論壇暨中國(guó)式現(xiàn)代化與超大特大城市城中村改造跨界研討會(huì)”相關(guān)研究結(jié)論，北京、上海、廣州、深圳等8座典型城市共擁有城中村4427個(gè)，建設(shè)用地面積3524平方公里，涉及人口規(guī)模5554萬(wàn)，其中非戶籍人口占六成，為3471萬(wàn)。意味著城中村中大部分為新市民，即保障性住房主要群體，除去該部分人口，戶籍人口共計(jì)2083萬(wàn)人，以此推算，21個(gè)城市共涉及城中村人口5460萬(wàn)人，按照每戶3—5人的標(biāo)準(zhǔn)取中間值，共計(jì)約1350萬(wàn)戶。參考2013—2017年棚改，5年累計(jì)安置1000萬(wàn)戶，抵押補(bǔ)充貸款（PSL）余額3.04萬(wàn)億元，戶均30萬(wàn)元投資，1350萬(wàn)戶共計(jì)投資約4.1萬(wàn)億元，5年投資周期，年均投資額8100萬(wàn)元，拉動(dòng)地產(chǎn)投資約6%。若按照戶均100平方米的規(guī)模，30層高層建筑，單位用鋼量70 KG/m2，共計(jì)用鋼總量1890萬(wàn)噸，約占螺紋鋼總產(chǎn)量的8%。

“平急兩用”這一概念最早在2021年提出，中共中央、國(guó)務(wù)院印發(fā)《成渝地區(qū)雙城經(jīng)濟(jì)圈建設(shè)規(guī)劃綱要》提到，推廣實(shí)施公共設(shè)施平急兩用改造，提升平急轉(zhuǎn)換能力。目前武漢、杭州、大連、重慶等部分城市已公布首批“平急兩用”項(xiàng)目投資計(jì)劃，其中，武漢首批“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)共推介項(xiàng)目23個(gè)，投資規(guī)模162.5億元；大連市宣布啟動(dòng)7個(gè)“平急兩用”項(xiàng)目，總投資24.4億元；杭州市公布《“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)第一批項(xiàng)目清單》，涉及87個(gè)項(xiàng)目共投資超400億；重慶高速公路集團(tuán)與國(guó)開(kāi)行重慶分行年初就“平急兩用”建設(shè)簽署100億專項(xiàng)合作協(xié)議。這四大城市首批投資規(guī)模均值約170億元，以此粗略估計(jì)，21座城市共計(jì)投資約3600億元。杭州市發(fā)布的“平急兩用”征求意見(jiàn)內(nèi)容明確，首批投資建設(shè)以2025年底以及2027年為建設(shè)目標(biāo)時(shí)點(diǎn)，即建設(shè)周期為2—3年。若按照3年計(jì)算，年均投資約1200億元，不過(guò)后續(xù)仍有新增和擴(kuò)容的空間。值得一提的是，“平急兩用”更多是基建方面的投資，對(duì)應(yīng)的螺紋鋼實(shí)際需求量難以直接進(jìn)行測(cè)算。

[增添新動(dòng)力]

目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)仍舊處于調(diào)整周期中，從中長(zhǎng)期來(lái)看，房屋新開(kāi)工增速尚未轉(zhuǎn)正，螺紋鋼價(jià)格也難言進(jìn)入新一輪上漲趨勢(shì)。因此，國(guó)內(nèi)政策端仍需進(jìn)一步發(fā)力，其中“三大工程”中的新一輪保障性住房建設(shè)和城中村改造項(xiàng)目，有望給房地產(chǎn)市場(chǎng)增添新的動(dòng)力。

其一，“三大工程”在未來(lái)三到五年內(nèi)，有望帶來(lái)基建和房地產(chǎn)投資的明顯改善。其中，“平急兩用”建設(shè)保守估計(jì)年均投資約1200億元，成為穩(wěn)增長(zhǎng)的基石。保障性住房和城中村改造將助力房地產(chǎn)投資回正。樂(lè)觀估計(jì)下，房地產(chǎn)投資年均或有8個(gè)百分點(diǎn)的增量，即按照當(dāng)前地產(chǎn)總投資下滑9%測(cè)算，2024年地產(chǎn)投資有望回穩(wěn)。但考慮到當(dāng)前保障性住房和城中村改造仍在規(guī)劃和試點(diǎn)階段，并未全面鋪開(kāi)，2024年整體拉動(dòng)地產(chǎn)投資增速有限，將低于年均值。若下半年能重點(diǎn)落地實(shí)施，預(yù)計(jì)仍有4%—5%的增量，地產(chǎn)投資降幅有望回到5%以內(nèi)。同時(shí)，對(duì)螺紋鋼消費(fèi)年均拉動(dòng)3400萬(wàn)噸，2024年或有1700萬(wàn)噸的需求增量，約占螺紋鋼總產(chǎn)量的7%。

其二，政策指引和落地是“三大工程”有效推進(jìn)的關(guān)鍵，資金來(lái)源成為市場(chǎng)關(guān)注焦點(diǎn)。目前央行已批復(fù)總額1000億元的住房租賃團(tuán)體購(gòu)房貸款，支持8個(gè)試點(diǎn)城市購(gòu)買商品房用作長(zhǎng)租房。這將有助于減少存量閑置房，擴(kuò)大租賃住房供給，加快保障房政策的推進(jìn)。與此同時(shí)，抵押補(bǔ)充貸款PSL時(shí)隔10個(gè)多月再度重啟，凈增3500億元，或主要投向“三大工程”，且后續(xù)仍有續(xù)增的可能。因此，2024年政策方面，需重點(diǎn)關(guān)注相關(guān)財(cái)政政策的發(fā)力和效果，目標(biāo)赤字率或繼續(xù)高于3%。

其三，地產(chǎn)和基建的投資改善將利好黑色系及相關(guān)商品的走勢(shì)，不過(guò)需要考慮前期存量市場(chǎng)消化和政策推進(jìn)的節(jié)奏。對(duì)于螺紋鋼而言，由于需求主要集中在新開(kāi)工后的1—3個(gè)月，因此，新開(kāi)工面積回暖將是拉動(dòng)螺紋鋼需求回升的關(guān)鍵。且新開(kāi)工面積與工程端投資具有高度正相關(guān)性，地產(chǎn)投資的改善也是衡量螺紋鋼需求變動(dòng)的關(guān)鍵。整體來(lái)看，受益于“三大工程”提振，與地產(chǎn)前端相關(guān)的品種有望率先迎來(lái)改善，樂(lè)觀估計(jì)下2024年螺紋鋼價(jià)格低點(diǎn)或有小幅抬升。與地產(chǎn)后端相關(guān)品種，受存量市場(chǎng)保交樓逐步完善影響，2024年需求增量相對(duì)有限，而按照“三大工程”新一輪開(kāi)工到竣工的周期推算，實(shí)質(zhì)性需求拉動(dòng)或?qū)⒃?025年之后。

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