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3月20日，中指研究院發(fā)布了《2025中國(guó)房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)研究報(bào)告》《2025中國(guó)住房租賃企業(yè)研究報(bào)告》，為地產(chǎn)行業(yè)和住房租賃市場(chǎng)提供了研究分析與趨勢(shì)展望。

2024年，在政策支持下，核心城市高端改善性住房需求持續(xù)釋放、韌性較強(qiáng)，對(duì)新房市場(chǎng)起到重要支撐。百?gòu)?qiáng)企業(yè)順勢(shì)而為，加大高端改善類產(chǎn)品推出比例。住房租賃方面，金融支持政策貫穿全年，“投融建管退”全周期金融支持體系加速成型。同時(shí)隨著存量商品房去庫(kù)存政策逐步推進(jìn)，部分城市通過(guò)非居改租、收儲(chǔ)轉(zhuǎn)租等方式有效補(bǔ)充了長(zhǎng)租房供給。

百?gòu)?qiáng)企業(yè)把握政策窗口期，加大了對(duì)“好房子”建設(shè)的投入

2024年9月底中央政治局會(huì)議明確房地產(chǎn)“止跌回穩(wěn)”目標(biāo)，隨后一攬子新政加快落地，帶動(dòng)四季度房企銷售業(yè)績(jī)有所修復(fù)。百?gòu)?qiáng)企業(yè)把握政策窗口期，緊抓核心城市改善性需求機(jī)遇，加大高端改善類產(chǎn)品推出比例，加大了對(duì)“好房子”建設(shè)的投入，強(qiáng)化營(yíng)銷加速去化。

《2025中國(guó)房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)研究報(bào)告》顯示，2024年百?gòu)?qiáng)企業(yè)銷售總額、銷售面積分別為39483.8億元、19546.3萬(wàn)平方米，同比分別下降26.0%、24.4%。其中，央國(guó)企憑借較強(qiáng)的資源稟賦和穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)等優(yōu)勢(shì)，銷售額占比提升至69.8%，較上年提升2.3個(gè)百分點(diǎn)。

百?gòu)?qiáng)企業(yè)已不再一味地關(guān)注規(guī)模擴(kuò)張，而是更加注重發(fā)展的質(zhì)量，強(qiáng)調(diào)效益的提升和高質(zhì)量的發(fā)展?？⒐ず徒Y(jié)轉(zhuǎn)高峰期已過(guò)，百?gòu)?qiáng)企業(yè)營(yíng)業(yè)收入均值為338.2億元，同比下降9.4%；受結(jié)轉(zhuǎn)成本、資產(chǎn)貶值等因素影響，凈利潤(rùn)均值同比下降76.8%至4.2億元，降幅較上年顯著擴(kuò)大。

2024年市場(chǎng)超預(yù)期調(diào)整，中長(zhǎng)期住房仍是需求磅礴的大市場(chǎng)，房企仍有望獲得增量市場(chǎng)和存量市場(chǎng)全方位發(fā)展。未來(lái)發(fā)展之路仍較為清晰，但穿越低谷仍是一大課題。百?gòu)?qiáng)企業(yè)深刻洞察了當(dāng)前市場(chǎng)形勢(shì)的復(fù)雜性，著重就“促發(fā)展和保安全、盤活存量和做優(yōu)增量、增現(xiàn)金和穩(wěn)利潤(rùn)”幾組矛盾關(guān)系進(jìn)行了研判。

百?gòu)?qiáng)企業(yè)應(yīng)積極回款、靈活融資、退地?fù)Q地，筑牢資金安全防線。為應(yīng)對(duì)明年的償債壓力，房企還應(yīng)提前籌劃現(xiàn)金流，建立“以現(xiàn)金流為導(dǎo)向”的全面經(jīng)營(yíng)體系，通過(guò)銷售端精準(zhǔn)爆破、融資端創(chuàng)新突破、資產(chǎn)端靈活處置的多維協(xié)同，方能在行業(yè)重構(gòu)期筑牢資金安全防線。

報(bào)告建議，百?gòu)?qiáng)企業(yè)應(yīng)構(gòu)建新發(fā)展模式，實(shí)施輕重并舉戰(zhàn)略。報(bào)告指出，“十五五”時(shí)期，我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展將進(jìn)入新階段，加快構(gòu)建新發(fā)展模式，行業(yè)從高速增長(zhǎng)轉(zhuǎn)向高質(zhì)量發(fā)展，企業(yè)從規(guī)模擴(kuò)張轉(zhuǎn)向品質(zhì)發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)要善謀善為，深刻分析市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)，全面聚焦住宅開發(fā)、物業(yè)服務(wù)、代建服務(wù)、長(zhǎng)租公寓等高現(xiàn)金流業(yè)務(wù)，進(jìn)一步提升產(chǎn)品和服務(wù)競(jìng)爭(zhēng)力，推動(dòng)企業(yè)穩(wěn)步向高質(zhì)量發(fā)展模式轉(zhuǎn)變。

住房租賃市場(chǎng)正逐步從大規(guī)模籌集建設(shè)進(jìn)入存量提質(zhì)階段

2024年，住房租賃金融支持政策貫穿全年，“投融建管退”全周期金融支持體系加速成型。同時(shí)隨著存量商品房去庫(kù)存政策逐步推進(jìn)，部分城市通過(guò)非居改租、收儲(chǔ)轉(zhuǎn)租等方式有效補(bǔ)充了長(zhǎng)租房供給。2025年是“十四五”收官之年，住房租賃市場(chǎng)正逐步從大規(guī)?；I集建設(shè)進(jìn)入存量提質(zhì)階段，這也對(duì)長(zhǎng)租企業(yè)提出了更高要求。

《2025中國(guó)住房租賃企業(yè)研究報(bào)告》顯示，住房租賃綜合實(shí)力TOP30企業(yè)管理與開業(yè)規(guī)模加速拓展，截至2024年末，綜合實(shí)力TOP30企業(yè)開業(yè)規(guī)模突破125萬(wàn)間。其中央國(guó)企類型的住房租賃企業(yè)在金融支持及房源籌集等方面受到的支持力度更大，故其規(guī)模拓展增速也更為突出。企業(yè)投資更加收斂聚焦，繼續(xù)深耕核心一、二線城市重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)及熱門軌交沿線板塊。同時(shí)，不同類型間的企業(yè)深化優(yōu)勢(shì)合作，資源互補(bǔ)，從而實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)拓展上的互惠共贏。

從運(yùn)營(yíng)表現(xiàn)來(lái)看，在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇、租金持續(xù)下行的背景下，長(zhǎng)租企業(yè)積極優(yōu)化運(yùn)營(yíng)策略，聚焦出租率提升以對(duì)沖租金收益下滑影響，并通過(guò)創(chuàng)新運(yùn)營(yíng)模式實(shí)現(xiàn)降本增效。在產(chǎn)品設(shè)計(jì)方面，立足租戶需求完善產(chǎn)品體系，滿足不同租戶生活場(chǎng)景需要；同時(shí)扎實(shí)做好基礎(chǔ)服務(wù)，不斷完善增值服務(wù)，增強(qiáng)租戶粘性。2024年，受益于出租率維持高位及開業(yè)規(guī)模的持續(xù)提升，代表企業(yè)營(yíng)業(yè)收入同比普遍有所增長(zhǎng)。

此外，部分企業(yè)通過(guò)資產(chǎn)證券化等方式打通“投融建管退”金融閉環(huán)，加快資金回籠，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。2024年住房租賃資產(chǎn)退出渠道進(jìn)一步拓寬，市場(chǎng)化長(zhǎng)租房、產(chǎn)業(yè)園區(qū)配套租賃住房已納入公募REITs底層資產(chǎn)范圍，同時(shí)也有租賃住房持有型不動(dòng)產(chǎn)ABS等創(chuàng)新退出渠道落地，我國(guó)租賃住房多層次REITs體系逐步完善。對(duì)比發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體的REITs市場(chǎng)來(lái)看，我國(guó)公募REITs整體及租賃住房REITs均存較大發(fā)展空間；短期保租房REITs抗周期特征凸顯，整體運(yùn)營(yíng)穩(wěn)健向好，獲得投資者認(rèn)可。

展望未來(lái)，短期在市場(chǎng)供應(yīng)量繼續(xù)加大而需求端價(jià)格敏感度較高背景下，長(zhǎng)租公寓租金仍將面臨一定調(diào)整壓力。但與其他資產(chǎn)類別相比，住房租賃行業(yè)受益于需求剛性，租金整體下調(diào)幅度較小，重點(diǎn)城市租售比亦有所改善。需求方面，近幾年新房供應(yīng)向大戶型、改善產(chǎn)品傾斜，而以單間和小戶型為主的長(zhǎng)租公寓產(chǎn)品更加契合青年群體的早期居住需求，核心城市長(zhǎng)租公寓需求具備較強(qiáng)支撐。在此趨勢(shì)下，企業(yè)需繼續(xù)聚焦核心城市，提質(zhì)增效，通過(guò)規(guī)?；?、集約化經(jīng)營(yíng)，為市場(chǎng)提供更優(yōu)質(zhì)的租住服務(wù)，進(jìn)而推動(dòng)住房租賃行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展。

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